В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели ситуацию с подмосковными заброшенными поселками, количество которых в сегменте, по данным компании, достигло ста. При этом треть из них почти не имеет шансов на возрождение из-за физического устаревания или юридических проблем. Среди других причин появления «мертвых городов» – исчезновение собственника компании-застройщика, банкротство девелопера, неудачная концепция и т.д. Помимо совсем безнадежных случаев почти половина поселков на подмосковной «загородке» находится в полузаброшенном состоянии. Девелоперы этих проектов не выполнили свои обещания в полном объеме, а покупателям приходится самим заниматься проведением коммуникаций и обустройством быта. По мнению специалистов компании, 8 из 10 поселков на загородном рынке Подмосковья может ожидать подобная участь.
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, сегодня в Московской области насчитывается порядка 100 брошенных поселков. Треть из них заморожена уже более пяти лет, а их шансы на возрождение минимальны. Такой проект может представлять собой как участок голой земли, так и комплекс построек разной степени готовности.
«В Подмосковье достаточно земель без сложной истории, чтобы кто-то из девелоперов рискнул приобрести проблемный поселок, – объясняет руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. – Исключение составляют выигрышные локации, где высока стоимость земли. Проекты с незавершенным строительством продать еще труднее, ведь постройки со временем приходят в негодность. А если процесс встал из-за выявленных нарушений, то реализовать такие поселки почти невозможно».
Как считают эксперты компании, в половине случаев девелоперы бросают проект из-за возникших финансовых трудностей. Четверть причин связана с проблемами проведения коммуникаций: электричества, газа, канализации и т.д. Еще в четверти случаев ситуация объясняется юридическими сложностями: получением разрешения на строительство и регистрацией прав собственности. Часто подобные вопросы возникают, когда в ходе строительства меняется глава местной администрации.
Брошенные поселки встречаются на разных направлениях и удаленности от Москвы, даже престижность локации не играет здесь большой роли, разве что повышает шансы на перекупку земли. Однако чаще их можно встретить на расстоянии более 50 км от столицы.
«Гораздо больше в Подмосковье поселков, где сразу не поймешь, живой он или заброшенный, – говорит директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. – Я бы оценил их долю в 40-50%, т.е. несколько сотен. Бывает, что планировался проект с УБП, где покупателям обещали все коммуникации, инфраструктуру и т.д. Но после реализации части объектов деньги у девелопера кончились, а обещания так и остались словами. Покупатели могут пытаться вернуть деньги, но удается это не всегда. Тогда они начинают обустраиваться сами: бурят скважины, строят очистные сооружения, организуют дизельное отопление и т.д. В итоге получается хоть и не совсем “мертвый” поселок, но явно полузаброшенное поселение».
Непродуманная концепция, переоценка собственных сил и потенциального спроса, недостаточный профессионализм – все это может привести к провалу загородного проекта. «Случается и такое, что девелопер, например, получил госконтракт на строительство поселка для жителей северных нефтяных городов, – рассказывает Антон Архипов. – А потом, уже в разгар стройки или даже после ее окончания, что-то идет не так. То ли жители северных регионов больше не мечтают жить в Подмосковье, то ли компании, которые должны были приобрести для них дома, отказываются от этой идеи, но поселок, изначально задуманный как проект высокого ценового сегмента, оказывается ненужным».
Впрочем, специалисты Департамента отмечают, что если застройщик вовремя оценит ситуацию, у него есть возможность выйти из трудного положения с минимальными потерями. Конечно, для этого придется пройти долгий путь изменения концепции поселка, его переформатирования, пересмотра ценовой политики и т.д., однако все-таки это шанс остаться на рынке.
«Сносят недостроенные поселки редко, обычно это экономически нецелесообразно, – комментирует Дмитрий Таганов. – Чем дальше расположен проект от столицы, тем это невыгоднее для потенциального собственника проекта, поскольку цены реализации в дальнем Подмосковье намного ниже, а стоимость сноса везде примерно одинаковая. А вот если говорить об активно развивающихся территориях, например, Новой Москве, там город быстро поглощает неудачные проекты, на месте которых потом могут возникнуть многоэтажные дома».
Однако даже у истории брошенного поселка бывает счастливый конец. «Я знаю случай, когда девелопер оставил проект, построив дома, но не проведя коммуникации, – вспоминает Антон Архипов. – При этом поселок был распродан наполовину. Однако его жители сумели найти выход: они обратились к местным властям, и те помогли решить вопрос с согласованием документов на прокладку коммуникаций. На собранные средства в поселке было проведено необходимое благоустройство, и через год он ожил. Затем, уладив формальности с оформлением права собственности, его жители реализовали оставшиеся лоты, вернули потраченные деньги и даже заработали».
Впрочем, таких историй единицы. По мнению специалистов компании, в зоне риска сейчас находятся 80% подмосковных загородных проектов, особенно поселки с УБП, которые и так реализуются на грани себестоимости. «Не факт, что все эти проекты окажутся по-настоящему заброшенными, однако очень вероятно, что многие из обещаний застройщика останутся только на бумаге», – предостерегает Антон Архипов.
21 ноября 2019 г.
