Элитные новостройки Москвы для семейного проживания: обзор преимуществ

фото: «Прайм Парк»

Элитные новостройки для семейного проживания – особый продукт на рынке дорогой недвижимости Москвы. Он включает в себя, пожалуй, максимальный набор требований, которые предъявляют к жилью состоятельные клиенты. Msk.LifeDeluxe изучил предложение элитных проектов Москвы, которые позиционируют себя как семейные комплексы, и выяснил запросы их целевой аудитории.

РАСПОЛОЖЕНИЕ И ФОРМАТ

По мнению Ольги Хасановой, директора премии Urban Awards, российский рынок элитной недвижимости, несмотря на длительный опыт знакомства с зарубежными образцами и учет мировых тенденций, во многом остается самобытным явлением. «Здесь статус по-прежнему определяется не столько параметрами и характеристиками продукта (хотя их значение выросло за последние годы), сколько локацией. Чтобы проект получил признание рынка в качестве настоящего элит-класса, он должен базироваться в радиусе пешей доступности от Кремля. В идеале из его окон должны быть видны кремлевские башни и соборы. Впрочем, допускаются отдельные исключения. Например, статусной заменой Кремлю может служить храм Христа Спасителя. В любом случае элитный жилой комплекс должен быть связан с брендовой исторической локацией», – считает эксперт.

Так, знаковая история локации ожидаемо привлекает покупателей квартир в клубных домах на Старом Арбате – Turandot Residences и Artisan. Ольга Зыблая, директор по продажам VLR Property Management, отмечает: «Многие наши покупатели выросли здесь, и, обзаведясь семьей, хотят остаться в границах района, сменив статус жилья на более высокий».

По-прежнему в понимании многих покупателей именно частный дом является эталоном подлинной семейной резиденции. «Проекты, предоставляющие возможность поселиться в особняке, не покидая границ столичного центра, могут считаться вершиной элитного сегмента. Здесь нужно сказать о ЖК Ordynka, ЖК «Меценат», ЖК «Дом с Атлантами». И обязательно прибавить к ним Caméo Moscow Villas, уникальную коллекцию городских вилл на внешнем радиусе Садового кольца», – считает Ольга Хасанова.

Как рассказывает Анастасия Малкова, управляющий партнер STONE HEDGE, вилла в Caméo Moscow Villa рассматривается покупателями как родовое гнездо, семейный особняк. «Как правило, – это ассоциация с домом в Подмосковье, большим особняком. Мы находимся в городе, и сверхбольшие площади здесь неактуальны. В черте города семейные покупатели высокобюджетной недвижимости смотрят большие квартиры, и при необходимости приобретают дополнительные площади по соседству, где будут жить их дети. Виллы, в свою очередь, сохраняют эффект дома, но при этом оптимальны для центра Москвы по площади».

Помимо квартир в домах с исторической локацией и вилл, в центре города семейным покупателям также предлагаются таунхаусы. По словам Ирины Лосевой, директора по продажам ГК INSIGMA, девелопера проекта Ordynka, те, кто дому в пригороде предпочел центр столицы (в основном из-за развитой инфраструктуры, транспортной доступности и погруженности в городскую жизнь) хотят все-таки обеспечить своей семье ощущение жизни за городом, например, за счет собственной территории, которая есть в таунхаусах.

Деловой центр притяжения – Москва Сити – привлекает многих покупателей в новостройки поблизости, среди которых премиальный проект «Прайм Парк». Как рассказывает Давид Худоян, генеральный директор Optima Development, клиенты оценивают проект с точки зрения его удобной транспортной доступности. «Мужчины больше обращают внимание на возможность быстро добраться до точек деловой активности – им важно комфортно и без лишних временных затрат добираться от дома до офиса.  количество женщин, для которых важен именно этот аспект локации, также довольно велико и постоянно растет».

Существует и другая категория покупателей элитной недвижимости для семейного проживания: люди готовы жить на удалении, пользуясь своими преимуществами локации. Так, например, МФК River Residences находится в заповедной экологически чистой зоне заповедного Серебряного бора. «Владельцы резиденций получают все атрибуты загородной жизни, находясь вблизи от центра Москвы», – подчеркивает Михаил Борзин, партнер консалтинговой компании «ТОП Идея».

Еще один пример: на границе заповедника «Долина реки Раменки» возводится элитный дом «Река» от компании «Донстрой». «Ключевая идея проекта – совместить понятия «элитный городской дом» и «загородный особняк». С одной стороны, расположение дома в 10-15 минутах езды от центра города дает мобильность и легкий доступ ко всем деловым, культурным и развлекательным точкам притяжения столицы. С другой – клубный формат и природное окружение создают атмосферу спокойного и уединенного загородного отдыха вдали от шума и суеты мегаполиса», – комментируют в пресс-службе компании «Донстрой».

Формат проживания – апартаменты или квартира, особняк или таунхаус – во многом определяет набор опций, на которые могут рассчитывать будущие жильцы. Если террассы, балконы и лоджии есть почти в каждом элитном проекте, патио – все-таки явление штучное, которое во многом зависит именно от формата недвижимости. Так, возможность организовать зону барбекю или лаунж-зону на свежем воздухе, разбить небольшой сад, оборудовать игровую площадку предлагают, например, проекты Caméo Moscow Villas, «Сколково Парк» и некоторые другие. В свою очередь, сервисные апартаменты для семейного проживания предоставляют жильцам услуги, которые снимут все бытовые проблемы, в том числе  – предлагают услуги няни, отмечают в компании KR Properties, девелопера комплекса Roza Rossa.

ПЛОЩАДИ КВАРТИР И ХАРАКТЕРИСТКИ 

Как подчеркивает Ольга Хасанова, самоизоляция повысила спрос на квартиры, в которых есть возможность выделить приватную зону для каждого члена семьи. «В этом смысле особенно интересно предложение с двухуровневыми лотами или опцией вертикального объединения двух квартир, как это предусмотрено в ЖК «Дом на Хлебном», – рассказывает эксперт.

Андрей Непомнящий, директор по продажам холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) в Москве, отмечает: «Ориентируясь на семейного клиента, компания заложила в проект ELEVEN квартиры большой площади. Минимальная площадь лота 44,75 кв. м, и таких квартир всего 2 из 90, остальные значительно больше. Средняя площадь лота – 118 кв. м». Как уточняет Андрей Непомнящий, за время пандемии действительно повысился спрос на квартиры больших площадей. «Это связано с тем, что из-за удаленного режима работы возникла необходимость собственных рабочих кабинетов и других обособленных пространств. Многие на время перевозили к себе родителей, что тоже сказалось на потребности в больших площадях», – подчеркивает эксперт.

По наблюдениям Давида Худояна, среди потенциальных клиентов именно мужчины чаще всего инициируют запросы на квартиры нестандартного метража. Планировками, в свою очередь, преимущественно интересуются женщины. «Женщины скрупулезно оценивают удобство и рациональность планировок. Им интересно, как зонированы кухня и гостиная – можно ли их объединять или наоборот, изолировать. Женщины всегда задают вопросы о подсобных помещениях, встроенных шкафах, местах для крупной бытовой техники. Также они обращают большее внимание на дизайн интерьеров, панорамные окна, на наличие сервисных служб для решения бытовых вопросов», – делится Давид Худоян.

Говоря об отделке, часть рынка по прежнему оставляет за клиентом возможность сделать ремонт по своему усмотрению. В других проектах, наоборот, готовый ремонт оказывается востребован новоселами.

Как отмечает Ирина Лосева: «Главный запрос – возможность организовать пространство по собственному вкусу и потребностям. Семейные клиенты, как правило, предпочитают свободную планировку, но часть из них готовы приобрести квартиры с отделкой – для них в своих проектах мы предлагаем индивидуальные решения от Bosco Casa и других наших партнеров». 

Мнение разделяет Елена Калинина, директор по маркетингу и продажам Larus Capital: «В проекте Vitality квартиры сдаются без отделки, так как нашим клиентам важно делать ремонт полностью под себя. В квартирах свободные планировки, много окон и можно многие покупают лоты под объединение».

Однако преимущества жилья с отделкой отстаивают другие игроки рынка: «Все наши квартиры за исключением двух пентхаусов сдаются с дизайнерской премиальной отделкой, что позволяет сразу заселиться в квартиру и жить в тишине в отсутствие бесконечных ремонтов, свойственных новостройкам. Это особенно важно семьям с маленькими детьми», – делится Андрей Непомнящий. Аналогичную позицию разделяют в KR Properties: «Отделка актуальна для тех, кто не хочет долго ждать, либо нет времени на ремонт».

«В «Прайм Парк» мы видим очень большой запрос от семейных клиентов на квартиры с отделкой. Сегодня они гораздо рациональнее подходят к покупке, чем еще несколько лет назад. Сказывается и уже имеющийся опыт владения собственным жильем (многие в этом сегменте приобретают 2-3 квартиры), так и понимание западных стандартов (и за счет опыта, приобретенного в путешествиях, а зачастую и за счет опыта владения жильем за рубежом). Отделка white box позволяет собственнику приобрести «реальные квадратные метры» – потери площадей под перегородками не учитываются в итоговом метраже квартиры, и при высокой стоимости квадратного метра, возможность избежать таких потерь для покупателей оказывается важна. Кроме того, исключается необходимость согласования и физической разводки коммуникационных труб и проводов, затраты на них, связанные грязные работы. А отделка «под ключ» позволяет вообще исключить дополнительные финансовые и временные затраты на обустройство после приобретения квартиры», – объясняет Давид Худоян.

фото: Клубный дом «Река»

ПАРКОВКИ И БЛАГОУСТРОЙСТВО

Закрытые дворы, свободные от машин, сегодня не новость, и такая характеристика присуща не только элитным проектам. Но чтобы обеспечить жильцам безопасное место для прогулок на территории двора, застройщики должны решить вопрос с паркингами. Как отмечает Ольга Хасанова, проблема с парковочными местами всегда была острой для Москвы. «Аудитория, покупающая недвижимость элит-класса, это в большинстве своем семьи с несколькими автомобилями. Поэтому ей нужны проекты, в которые заложена как минимум двойная норма парковочных мест. Однако ряд высокобюджетных новостроек демонстрируют даже более высокие коэффициенты обеспеченности машиноместами. В ЖК «Дом с Атлантами» и в ЖК «Театральный дом» этот показатель равен 2,2, в ЖК Caméo Moscow Villas – 2,4. В комплексе «Кленовый дом на 20 квартир приходится 77 мест в паркинге», – говорит Ольга Хасанова.

Однако сегодня покупателей волнует не только наличие достаточного количества машиномест на парковке (в идеале подземной), но то, можно ли попасть из паркинга сразу к себе на этаж или в квартиру. В условиях пандемии такая возможность для проектов - очевидный плюс. «Для семей особенно ценным, когда можно заехать в подземный паркинг и оттуда подняться домой, избежав любых внешних контактов и мест общего пользования», – отмечает Анастасия Малкова.

Прямой доступ в подземный паркинг на лифте с жилых этажей есть в проекте «Река», в комплексе TREND предусмотрен подземный паркинг с клаус-системой и отдельными мотоместами, также есть зарядки для электрокаров, рассказывают в компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости». Для семейных комплексов важно, чтобы жители могли удобно подняться на лифте с детской коляской, и такую возможность предусмотрели в проектах Turandot Residences, Artisan и ряде других московских новостроек. 

Благоустройство дворов и прилегающих территорий сегодня волнует покупателей не меньше, чем собственная жилплощадь. Ведь именно во дворах многие планируют гулять с детьми или заниматься спортом. «Самоизоляция лишний раз подчеркнула, что закрытая территория, где есть приватное парковое пространство, места для уединенного отдыха и прогулок с детьми, – важный критерий выбора для клиентов и безусловное преимущество для семейных покупателей», – считает Анастасия Малкова.

Собственный парк в квартале – огромный плюс и для мужчин и для женщин, но внутренняя аргументация у них различается, отмечает Давид Худоян: «Женщинам важнее всего наличие детских площадок, игровых зон, безопасность внутри закрытого частного парка – то есть все, что связано с детским досугом и прогулками. Для мужчин важна сама возможность отдохнуть в собственной зеленой зоне после рабочего дня, провести время с семьей и друзьями, не выезжая для этого за город».

ИНФРАСТРУКТУРА ВНЕШНЯЯ И ВНУТРЕННЯЯ

Хотя разговор об инфраструктуре пойдет в последнюю очередь, она имеет первостепенное значение для практически любого жильца. «Комфортное проживание с детьми во многом обеспечивается наличием необходимой инфраструктуры. Элитные комплексы в силу своих камерных размеров опираются на уже функционирующие социальные объекты – благо центр Москвы плотно застроен школами (многие из которых входят в рейтинг самых престижных учебных заведений страны) и детскими садами. Однако в некоторых случаях застройщики все же внедряют инфраструктурные элементы в состав проектов элит-класса. В частности, Группа ПСН заключила договор с французской сетью People & Baby о размещении в ЖК «Полянка/44» частного детского сада, где будут преподаваться французский и английский языки», – отмечает Ольга Хасанова.

«Главным фактором для семей с детьми является охраняемая территория с развитой инфраструктурой, которая включает детские площадки, природные места для прогулок в пешей доступности, места для хранения колясок и спортивного инвентаря. Ещё один важный показатель – соседство с образовательными учреждениями», – говорит Станислав  Лобанов, директор по маркетингу «Сколково Парк». 

Внутренняя инфраструктура во многих проектах имеет все необходимое: от кафе до семейного ресторана, от салона красоты до СПА-центра и фитнес-центра. Отдельно стоит упомянуть о наличии в составе комплексов школ, детских садов или детских клубов. Так, например, в «Прайм Парк» предусмотрены площади для работы развивающих центров, групп, курсов иностранных языков для детей. «На территории откроются также собственные школа и ДОУ, которые будут окружены отдельным Школьным парком», – подчеркивает Давид Худоян.

В комплексе «Река» компания создаст интерактивное пространство для маленьких жителей, детский клуб, рассчитанный на все возрастные группы детей, сообщают в пресс-службе компании «Донстрой». Также детский клуб предусмотрен на территории ЖК Eleven и других проектов.

Также многие девелоперы предусматривают специальные возможности для семей с домашними животными. Например, в Roza Rossa лапомойки обустроены в каждом лобби, есть сервис по выгулу собак, парки со специальными площадками для выгула.

Внешняя инфраструктура большинства элитных семейных комплексов хорошо развита, поскольку проекты изначально строятся в сложившихся районах. Среди самого необходимого покупатели называют наличие образовательных учреждений для детей, больниц и поликлиник, объектов торговли, спорта, культуры и отдыха. Справедливым будет утверждение, что, выбирая новостройку для семейного проживания, клиенты в первую очередь представляют, в какую школу или детски сад сможет пойти их ребенок. 

«Многие клиенты с детьми школьного возраста перебирается из пригорода в город, поскольку подмосковные школы, даже частные, по качеству образования не сравнимы с рейтинговыми школами центра Москвы. Это распространенная мировая практика: в США и Европе до 90% семей готовы переезжать поближе к хорошим школам», –  отмечает Ольга Зыблая. – Немаловажно и то, что насыщенность района культурными объектами и памятниками архитектуры формирует у детей определенный бэкграунд».