.jpg)
Вторичный рынок элитной недвижимости Москвы столкнулся с серьезными вызовами. Один из основных: отъезд из страны состоятельный людей, который вынудил часть собственников выставлять жилье на продажу с ощутимой скидкой. Аналитики, брокеры и девелоперы дали свою оценку происходящему в сегменте столичной высокобюджетной недвижимости на вторичном рынке. С уровнем цен пока неопределенность, но в будущем они могут вырасти. На фоне нестабильности эксперты не исключают инфляцию и рекомендуют инвестировать в лоты с гарантированной окупаемостью.
Андрей Соловьев, региональный директор департамента городской недвижимости компании NF Group (ранее Knight Frank Russia), отмечает, что рынок сейчас находится в состоянии турбулентности. Некоторые клиенты продают недвижимость с большими дисконтами, некоторые – снимают объекты с продажи и ставят активность на паузу, другие – покупают.
«Особенно сейчас актуальна покупка дистрессовых активов. Пока что рынок находится в состоянии неопределенности, и рыночные цены не установились ни в городском, ни в загородном сегментах: равновесная цена будет понятна позже, когда экономическая и политическая ситуации выровняются и снизится уровень тревожности в обществе», – говорит Андрей Соловьев.
Также аналитик отмечает: на вторичном рынке в связи с оттоком из страны арендаторов высокобюджетного жилья наблюдается перемещение объектов, которые раньше сдавались в аренду, в сегмент продажи. За счет этого увеличивается доступное для покупки предложение, также оно увеличивается за счет оттока некоторых из владельцев объектов. «Однако нельзя сказать, что это большой объем», – подчеркивает эксперт.
Спрос на рынке сейчас можно назвать шоковым, делится Андрей Садо, член правления AREA (компания Penny Lane Realty). «С одной стороны, сейчас время покупать – потому что собственники дают хорошие скидки, а любой виток приведет к обратному повышению цен (на фоне инфляции). С другой – если человек пытается продать недвижимость сейчас, то он ищет, куда вложить вырученные средства.
Андрей Садо говорит, что собственники квартир, которые хотят успеть воспользоваться низким курсом валюты, должны сейчас быстрее решаться на продажу, чтобы приобрести валюту, которая им понадобится.
«Или, например, можно приобрести коммерческую недвижимость, где срок окупаемости не фантастические 5-10 лет, а 15, но гарантированный. Скажем, если там арендатор – крупная компания, которая не будет менять локацию. Например, премиальные супермаркеты или отделения банков, популярные сетевые рестораны – все это якорные арендаторы. Еще альтернатива – покупка складской недвижимости, поскольку онлайн торговля будет развиваться и дальше, пусть и не так активно, как в прошлые годы», – советует эксперт.
Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир Квартир», отмечает, что прямо сейчас в связи с последними событиями люди принимают решения, как им распорядиться своими средствами, и часть из них решает, что надежнее будет купить недвижимость.
«Элитную квартиру на вторичном рынке можно купить с очень хорошей скидкой, и некоторые этим пользуются. Особенно упали цены на загородные дома, там можно получить скидку до 50%, если это очень дорогой объект и покупателей не просматривается», – делится Павел Луценко.
Алексей Непейвода, руководитель департамента маркетинга и продаж Клубного дома TURGENEV, считает, что на вторичном рынке высокобюджетного жилья предложение будет расти, поскольку многие владельцы недвижимости покидают страну и продают некоторые свои активы.
С этим мнением соглашается Андрей Садо: «На сегодня определенное количество людей в возрасте от 25 до 50 лет, которые имели хороший заработок, покинули страну. Отток этот мы видим даже по количеству элитных дорогих автомобилей в городе, по пустующим ресторанам и по местам обычного скопления состоятельных мужчин, которые в основном и являеются владельцами дорогой недвижимости.
Нахождение за границей потребует больших финансовых средств. Источников немного: продажа движимого имущества (автомобили и яхты – это первое, что они будут реализовывать), второе – это жилые квартиры и загородные дома, которые владельцы будут продавать для того, чтобы обеспечить себя жильем там. Поэтому рынок в ближайшее время будет перенаполнен объектами, и цены слегка поползут вниз. Визуально мы этого особенно не заметим (хотя иногда собственники готовы сразу дать скидку 10% на таком рынке и в такой ситуации). В основном снижение будет до 20% во время переговоров с непосредственным покупателем».
Также Андрей Садо отмечает новый тренд: многие собственники, которые находятся за границей, просят агентства выступать в роли управляющих компаний. «Сейчас запрос именно такой: подписать договор на оперативное управление объектом – чтобы компания, например, находила арендатора, следила за порядком, получала аренную плату, занималась коммунальными платежами, осуществляла необходимый ремонт, страховала и прочее. Ранее такие случаи были единичными, а сегодня – до 100%», – делится Андрей Садо.
Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы подчеркивает: вторичный рынок находится под существенным давлением:
«Ипотечное кредитование на нем до момента снижения ключевой ставки было практически остановлено. Вторичный рынок физически больше первичного. Активность собственников вторичного жилья свидетельствует о том, что ожидания роста цен на вторичном рынке подходят к концу и мы переходим к стабильным товарно-рыночным отношениям», – полагает Владислав Преображенский.
Давая прогноз на ближайшее будущее, Андрей Садо считает: в ближайшие месяц ожидается увеличение предложений и на рынке продаж, и на рынке аренды (поскольку не все люди владели недвижимостью в столице, многие здесь арендовали жилье, а теперь покинули Москву). Прогнозируется дисконт на жилье в 10%, а по реализованному спросу скидка может дойти до 20%.
«Если до конца года случится какое-то радикальное событие, которое может повлечь за собой экономические катастрофы, то, конечно, обесценивание валюты приведет к пропорциональному увеличению стоимости недвижимости. Как компенсация инфляции – это может быть значительное увеличение [цен]», – говорит эксперт.
10 октября 2022 г.
