К августу 2022 года ситуация с ипотекой на столичном рынке недвижимости в целом нормализовалась, как и спрос. Цепочка событий после 24 февраля этого года, приведшая к росту ключевой ставки ЦБ на 20%, начала забываться как дурной сон. Msk.LifeDeluxe выяснил у девелоперов, брокеров и аналитиков, что сейчас происходит со сделками на рынке жилья в Москве с использованием заемных банковских средств, какие варианты ипотеки самые востребованные у клиентов, а также что будет с ценами на недвижимость под влиянием льготной ипотеки.
Как отмечает Наталия Кузнецова, генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости», в первом полугодии 2022 года объем продаж на первичном рынке недвижимости в столице сократился на 30% на фоне роста ставок по ипотеке из-за повышения в конце февраля ключевой ставки ЦБ на 20%. Однако затем ситуация с ипотечным кредитованием стала улучшаться. В течение последних месяцев ключевой показатель ЦБ последовательно снижался, до 8% на сегодняшний день. Как следствие, банки пересмотрели и снизили ставки по основным ипотечным программам, также была скорректирована ставка по программе льготной ипотеки. Она, кстати, может быть продлена до 2023 года, если спрос будет падать, считают эксперты. Еще один позитивный момент – все больше застройщиков предлагают покупателям субсидированные ставки по ипотеке.
«Благодаря этим мерам ипотека остается основным драйвером спроса, особенно для массовых сегментов жилья. Согласно нашим подсчетам, сейчас на рынке новостроек Московского региона доля ипотечных сделок в общем объеме спроса (масс-маркет) доходит до весьма высокого значения – 70%. А в отдельных проектах объем сделок с ипотекой может быть еще больше и приближаться к 100%», – рассказывает Наталья Кузнецова.
Гасан Архулаев, генеральный директор ГК «МонолитХолдинг», говорит, что в первом полугодии текущего года наблюдалось сокращение ипотечных сделок, при этом доля ипотеки при покупке жилья на первичном рынке продолжила рост. «Наблюдается рост за счет кредитных сделок при покупке жилья эконом- и комфорт-класса, но сокращается доля ипотеки в бизнес-классе. Сейчас наблюдается тенденция к росту ипотечных сделок, как следствие, происходит уравнивание стоимости арендного жилья и платы за ипотеку», – делится Гасан Архулаев.
Вадим Бутин, руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой», подтверждает, что доля ипотечных сделок в июле и августе 2022 года по всем московским проектам компании существенно выросла: до 70%. При этом по объектам в среднем ценовом диапазоне доля сделок с привлечением ипотеки составила 88%. «Средняя ставка за июль-август – 4,47%, в то время как за январь-май – 6,33%. В случае дальнейшего снижения ключевой ставки (и мы на это рассчитываем) и снижения ставок по госпрограммам доля ипотечных продаж может увеличиться до 85-90%», – считает Вадим Бутин.
Что касается льготной ипотеки, – говорит Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, – она вернула на рынок такой объем спроса, который позволил застройщикам не говорить о свертывании производственных программ из-за недостатка покупателей на рынке. Однако быстрое наращивание спроса за счет механизмов стимулирования нарушило рыночное равновесие спроса/предложения, и это привело к резкому изменению цен.
Юрий Раловец, коммерческий директор компании Time Development, ссылаясь на данные Росреестра и аналитику банков, отмечает: за июль число выданных ипотечных кредитов приросло почти на 20% и, как считают в компании, драйвером этого роста выступила именно льготная ипотека. «В регистрационном ведомстве такую динамику связывают с успешной реализацией политики господдержки ипотечного кредитования», – уточняет эксперт. «На возвращение льготной ипотеки с пониженной ставкой наши покупатели в ЖК «Новая Щербинка» отреагировали положительно. Было много отложенных сделок и сейчас сделки оживились вновь. Сейчас каждый застройщик старается развивать это направление. На рынке покупателя это очень важно. Однако гонка за минимальным процентом может не лучшим образом сказаться на качественном составе жильцов. Потому что покупатель в первую очередь смотрит на процент, а не на качество жилья. На самом деле, возможность комбинировать льготную и обычную ипотеку ведет к росту сделок и в более дорогих сегментах жилья – покупатель берет ипотеку 4% до 12 млн рублей, а все что выше – по обычной ставке», – комменирует эксперт.
Гасан Архулаев при этом подчеркивает, что, согласно проведенному анализу в начале 2022 года, потенциал роста ипотеки был формально исчерпан уже на тот момент. «С учетом 9,5 млн существующих ипотечников, все, кто мог реально платить за ипотеку, уже ее взяли. Однако центральный банк все же нашел потенциал – людей, которые смогут обслуживать ипотеку, отдавая за квартиру половину доходов. Но расчеты не могли учитывать трансформации экономики, которая привела к снижению доходов населения. Таким образом, предлагаемые правительством меры льготной ипотеки — это история о том, как не дать остановиться строительству в регионах, внести динамику в общий рынок недвижимости. Для Москвы льготная ипотека с господдержкой под 6-7% оказалась не очень актуальна, поскольку застройщики имеют возможность субсидировать ставки. Большинство крупных девелоперов и так предлагают минимальные 0,1%. В дальнейшем, возможно, последует предложение по субсидированию первоначального взноса или рассрочке», – делится размышлениями Гасан Архулаев.
Девелопер ГК «Железно», который работает по Кирову, Ульяновску, Ижевску, Екатеринбургу и Перми, это подтверждает. По словам Ольги Кирилловых, директора по маркетингу и продажам ГК «Железно», по сравнению с апрелем 2022 года спрос на новостройки вырос в 2 раза. «Мы вернулись к объемам продаж июля 2021 года. Рост цены в 20% сохраняется, но за счет акционных предложений цены на новостройки снижаются на 5-7%. Подчеркну, что снижение происходит не в целом по прайсу, а именно за счет акций, скидок и специальных предложений от застройщиков», – говорит Ольга Кирилловых.
Что касается вторичного рынка недвижимости, отмечает Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse, на возвращение льготной ипотеки он пока не ответил, да и может сделать это лишь косвенно. «На данный момент рынок просел на 30–50% с точки зрения спроса (если раньше квартирой интересовались 8 реальных покупателей, теперь – около 4) и на 15–20% по реальному уровню цен», – рассказывает эксперт.
На фоне экономической нестабильности многие потенциальные покупатели, которые хотели бы оформить ипотеку, в первую очередь задумываются о том, справятся ли они с выплатой ежемесячного платежа, отмечает Наталия Кузнецова. «Даже цена «квадрата» и общий бюджет квартиры для клиентов уже отходят на второй план, они становятся просто показателями для ознакомления. И все чаще застройщики в своих рекламных кампаниях в первую очередь упоминают низкие ставки по ипотеке (например, от 0,1% или 0,01%) и небольшие ежемесячные платежи. Именно такие программы и привлекают покупателей в первую очередь. Сейчас не только самые крупные игроки, даже средние и мелкие застройщики предлагают ипотечные программы с субсидированными ставками, так как понимают, что без этого просто не смогут конкурировать с другими участниками рынка», – рассказывает эксперт.
Владислав Преображенский считает, что у клиентов по традиции востребованы все льготные варианты ипотеки, которые в большей степени доступны той или иной категории потребителей. Для Москвы – востребована льготная и семейная ипотека, а сейчас – еще и ипотека для IT-специалистов.
Юрий Раловец сообщает, что наиболее востребованные варианты – это льготная ипотека и субсидированная от застройщика. Из льготной наиболее востребована семейная.
«Льготная ипотека – это пониженная ставка от стандартной (в среднем 6,7%), разницу между стандартной и льготной субсидирует государство. Дополнительно ипотеку может субсидировать еще и застройщик, тогда ставка может упасть до критических 0,01%. Но тут мы должны понимать, что при таком варианте увеличивается стоимость квартиры, до 20%. Но в горизонте 30 лет (средний срок кредита) это не сильно бьет по карману покупателя. Такая ставка делает комфортным ежемесячный платеж. В этом варианте мы подходим к европейским странам и Америке.
Также в последнее время появились предложения от банков без первоначального взноса, что было очень хорошо воспринято покупателями. Если говорить о структуре спроса в целом, то порядка 90% покупателей сейчас используют ипотечное кредитование для совершения сделки», – говорит Юрий Раловец.
По словам Ольги Кирилловых, востребованными у клиентов сейчас являются ипотечные программы с субсидированием, которые привлекают низкими ставками, маленькими суммами переплат и комфортным ежемесячным платежом.
Марина Лашкевич говорит, что наиболее востребована сейчас семейная ипотека, которая распространяется и на первичный, и на вторичный рынки. «Льготная ипотека менее популярна из-за распространения лишь на новостройки, которые вызывают недоверие у граждан после послаблений в сфере стандартов строительства», – считает эксперт.
«Если мы говорим об ипотечных программах с весьма низкими ставками, то необходимо помнить, что стоимость квартир при этом повышается в среднем на 16-20%. Так что появление все большего количества таких программ может повлиять на рост среднего уровня цен в сегменте новостроек», – говорит Наталья Кузнецова – «Однако даже с учетом этого увеличения застройщики будут стремиться предоставить своим покупателям доступный размер среднемесячного платежа, почти для любого уровня дохода. А в некоторых проектах средний платеж по ипотеке может быть уже меньше, чем ставка аренды аналогичного объекта в той же локации».
Наталья Кузнецова полагает, что с сентября-октября 2022 года спрос в сегменте новостроек будет становиться все более активным – на рынок будут выходить покупатели, которые ранее ожидали более удобных и привлекательных условий по приобретению квартиры, в том числе по части ипотеки. «К этому времени они поймут, что наиболее подходящие условия уже сложились», – заключает эксперт.
По мнению Владислава Преображенского, льготная ипотека не приводит к росту цены при достаточности предложения на рынке. «В 2020-2021 годах баланс спроса/предложения нарушился, что привело к росту цен на рынке примерно на 50%. В настоящее время спрос только догоняет предложение и, если не случится каких-либо дополнительных воздействий на рынок, текущее предложение льготной ипотеки не должно привести к росту цен», – говорит Владислав Преображенский.
Вадим Бутин отмечает, что в целом по рынку цены практически не менялись. «Если рассматривать по отдельным проектам – в некоторых проектах цены подросли (особенно в востребованных на рынке), в некоторых опустились вниз. Во многих проектах заявлены скидки, их средний размер вырос по сравнению с началом года. Также необходимо учитывать, что многие застройщики предлагают субсидированные ипотечные ставки совместно с банком. Зачастую в таком варианте скидки не применяются, или наоборот, есть наценка сверху (в зависимости от ценообразования в проекте). В целом, можно сказать, что в среднем цены по рынку стагнируют с апреля», – считает эксперт.
«Роста цен, думаю не будет: с марта они и так подросли на 30-35%. Скорее, будет небольшой откат по цене. Прогнозирую дисконт к текущим ценам до 10% до конца года», – делится Ольга Кирилловых. «Ожидать нового снижения ставок и более выгодных условий точно не стоит – когда ставки снизятся, цены вырастут, а торговаться уже особенно не получится. Перспектива восстановления ипотечного рынка определяется не только величиной ставки. Улучшить ситуацию может уверенность плательщика в своем будущем, отсутствие экономических рисков и поддержка не только строительной отрасли», – подчеркивает Гасан Архулаев.
Покупатели на первичном рынке жилья сейчас находятся в весьма благоприятной ситуации с точки зрения развития ипотечного кредитования, считает Наталия Кузнецова. Ранее в этом сегменте не было столь большого количество ипотечных программ с субсидированными ставками и доступными ежемесячными платежами, да еще и от разных застройщиков. «При ключевом показателе ЦБ, который ниже уровня инфляции, потребители могут взять ипотеку чуть ли не с нулевой ставкой – фактически это признаки развитого рынка недвижимости», – подчеркивает эксперт. – «Однако есть еще один важный момент – разница в среднем уровне ипотечных ставок на первичном и вторичном рынках жилья, на увеличение которой влияет все большее количество программ с субсидированными ставками в новостройках. Средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке столицы составляет сейчас около 3% (с учетом льготных и субсидированных программ), а на вторичном рынке – 11%. Ожидается, что дальнейшие шаги по снижению ключевой ставки ЦБ должны отразиться на снижении ставок на вторичном рынке, что помогло бы сократить разрыв между двумя сегментами», – рассказывает Наталия Кузнецова.
Внедрение различных льготных ипотечных программ показало свою высокую эффективность, как механизм выравнивания рыночного соотношения спроса и предложения на рынке, уверен Владислав Преображенский. «Использование подобных программ не должно быть универсальным по отношению к различным локальным рынкам, так как на одних может быть дефицит предложения, а на других профицит. И условия данных программ не должны быть универсальными, иначе можно получить локальный дефицит и резкий рост цен. По мере сбалансированности рынка жилья, который зависит от развития экономики в целом, количество льготных ипотечных программ и их получателей должно снижаться и балансироваться рынке должны рыночным способом», – подытоживает эксперт.
«Застройщики три месяца продавали минимум объемов. Сейчас нужно восстановить объемы продаж, которые возможно поддерживать за счет снижения цены. При поддержке отрасли со стороны государства, резких ухудшений по спросу не ожидается. Перспективы наметились положительные и динамика продаж тоже об этом говорит. Плюс финансовая политика правительства и льготная ипотека тоже постепенно помогут восстановить объемы продаж. Но думаю, это произойдет не ранее, чем к весне 2023 года, если не будет сильных потрясений на международной арене», – заключает Ольга Кирилловых.
24 августа 2022 г.
