.jpg)
Цены
Динамика предложения (шт.) и средневзвешенной цены (тыс. руб./кв. м) на элитном рынке Москвы
Источник: Kalinka Group
Ушедший год запомнится рынку элитной недвижимости Москвы резким увеличением цен. По данным Александра Шибаева, директора по развитию Kalinka Group, средневзвешенная цена элитного предложения на декабрь 2021 года продолжила рост до 1 167 тыс. рублей за 1 кв. м, прибавив за год 32%.
Средневзвешенная цена предложения в элитном сегменте составила 1 859 тыс. рублей за 1 кв. м, увеличившись за год на 35%. В премиальном сегменте – 880 тыс. рублей за 1 кв. м, +21% за год. Средняя стоимость лота в продаже выросла за год до 173 млн рублей, на 47%.
Эксперт поясняет, что активный рост показателя со второго квартала 2021 года был связан по большей части с изменением структуры предложения: в элитных проектах шли активные продажи, рынок значительно пополнялся предложением новых дорогих объектов элит-класса, а в строящихся проектах цены продолжали расти.
Маргарита Канунникова, директор по маркетингу клубного дома «Пречистенка,8», рассказывает, что за год рост стоимости квадратного метра в элитном сегменте составил более 40%. «Элитная недвижимость остается островком стабильности на рынке. В портфеле любого серьезного инвестора должны быть проекты подобного формата, так как они являются высоколиквидными и часто привязаны к курсам валют», – говорит специалист.
Как отмечает Денис Попов, исполнительный директор, член Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA, с лета 2020 года цены на элитную недвижимость выросли в среднем на 35%, а в отдельно взятых проектах на 100%.
Спрос
Динамика и прогноз суммарного количества сделок на элитном рынке Москвы, тыс. сделок
Источник: Kalinka Group
Рекордное количество сделок – еще одна характерная черта 2021 года на элитном рынке недвижимости. Денис Попов считает: «Для многих компаний 2021 год стал рекордным по прибыли, причем я сужу об этом не только по словам коллег из других агентств – это подтверждаются данными из Росреестра».
Как отмечает Александр Шибаев, с января по сентябрь 2021 года покупатели приобрели около 1,9 тыс. лотов на 216 тыс. кв. м, что на 32% и 33% превышает показатели аналогичного периода 2020 года. «Суммарное количество сделок за 2021 год, вероятнее всего, сохранится на уровне 2020 года и составит порядка 2,3 тыс. сделок», – говорит эксперт.
Елена Тарасова, коммерческий директор GRAVION, подчеркивает: «С самого начала года в сегменте высокобюджетной недвижимости наблюдался ажиотаж. При этом картина была достаточно классическая: рост цен при сокращении предложения. Экономические условия, стимулирующие вкладывать в недвижимость, доступная ипотека, рост цен на 20-30% в зависимости от проекта, ограниченность предложения, высокий уровень инфляции и прогнозы по его дальнейшему сокращению в связи с неопределенностью по апартаментам – это основные факторы, способствующие рекордным показателям продаж», – подчеркивает эксперт. По ее данным, в сравнении с 2020 годом количество сделок с элитными квартирами и апартаментами увеличилось примерно вдвое.
Алексей Непейвода, руководитель департамента маркетинга и продаж клубного дома TURGENEV, согласен с коллегами, что нынешние показатели для рынка – небывалые. «Несмотря на нестабильную экономическую ситуацию и высокий уровень ключевой ставки ЦБ, спрос на первичную элитную недвижимость в 2021 году оказался рекордно высоким. Хотя в третьем квартале произошло небольшое замедление из-за валютных колебаний и вновь поднявшихся цен, суммарное количество сделок достигло пика».
Например, в проекте «Тессинский, 1» количество реализованных лотов уже достигло 50% от общего количества квартир в доме. А в проекте TURGENEV, рассчитанном на 93 квартиры, продано 60% лотов, в продаже осталось всего 39 квартир.
На формат клубных домов сегодня приходится самая значительная доля спроса, считает Ирина Лосева, директор по продажам ГК INSIGMA. «Связано это с несколькими факторами: во-первых, такие дома, как правило, расположены в наиболее престижных и востребованных локациях; во-вторых, такой формат гарантирует приватность и безопасность», – подчеркивает Ирина Лосева.
«Наиболее востребованными инвестиционными элитными объектами остаются те, что располагаются в центре столицы – земельных участков в ЦАО больше не становится, поэтому цены на качественные проекты здесь будут только расти», – говорит Маргарита Канунникова.
Ипотечные сделки
Отдельно эксперты обращают внимание на увеличение сделок с ипотечным кредитованием на рынке элитной недвижимости в столице. «Данные тенденции отчетливо прослеживаются в структуре продаж клубного дома TURGENEV: если в 2020 году доля ипотечных сделок в расчете на кв. м реализованной площади составила 15,6%, то в 2021 году с января по октябрь она составила уже 45%. Ипотечное кредитование в премиум- и элит-сегментах, невзирая на повышение ставок, является эффективным финансовым инструментом, который позволяет приобрести объект, не извлекая средства из бизнеса или других активов. Также такой способ снижает валютные риски. Например, цены на недвижимость устанавливаются в рублях, и ипотека помогает оплатить покупку, сохраняя долларовые и евровые сбережения», – делится Алексей Непейвода.
Около 30% сделок в премиум и элитном сегменте могут совершаться с привлечением ипотечного кредита, считает Елена Тарасова. По ее словам, среди премиальных заемщиков можно выделить две категории покупателей. «Первая – молодые успешные бизнесмены, которые могут рассчитывать в ближайшие годы на значительный рост своего состояния. При этом они уже сегодня стараются жить в соответствии со своим будущим статусом. В данном случае выгоднее купить жилье и платить проценты по кредиту, чем копить, но не успевать за ростом цен. Ко второй группе относятся частные предприниматели и владельцы собственного бизнеса, которым более выгодно платить проценты по ипотечному кредиту в течение 1-2 лет, чем сразу выводить из бизнеса, где доходность выше, крупные работающие денежные суммы», – говорит Елена Тарасова.
Среди прочих, эксперт указывает на инфляцию как на весомый стимул, способствующий увеличению интереса к ипотечному кредитованию. «Уровень инфляции за 2021 год стремится к 8%. Такой показатель превышает первоначальные прогнозы правительства. Для 2022 года предполагают инфляцию на уровне 4%», подчеркивает – Елена Тарасова.
Предложение
На декабрь 2021 года суммарный объем предложения на первичном элитном рынке снизился до минимальной отметки с 2014 года и составил около 308 тыс. кв. м, отмечает Александр Шибаев. Уменьшение показателя за год составило 17%. В продаже насчитывается 2070 лотов, что на 25% меньше, чем год назад.
«В общей структуре первичного предложения по-прежнему преобладает предложение премиум-класса, однако его доля в кв. м снизилась за год с 76% до 71%, за счет поглощения лотов и выхода новых крупных проектов в классе «элит». В результате за год средняя площадь лота в продаже возросла на 11% до 148,8 кв. м», – говорит аналитик.
В 2021 году одной из главных тенденций стала существенная нехватка предложений в элитном сегменте в центре Москвы, рассказывает Ольга Зыблая, директор по продажам клубных домов Turandot Residences & Artisan. «Если раньше состоятельным покупателям были интересны только Тверская, Хамовники, Арбат, то сейчас наблюдается большой интерес к Замоскворечью, в районе Китай-города появились новые предложения. Многие клиенты отказались от инвестиций в другие страны, так как пандемия осложнила выезды. Отсюда повышенный спрос от покупателей элитной недвижимости и предложений в сегменте не хватает», – делится Ольга Зыблая.
С экспертом соглашается Елена Тарасова: «На рынок с января вышло порядка 15 проектов (открытые и закрытые продажи), но интерес со стороны покупателя не угасал, ликвидное предложение продолжало вымываться». Это привело к слишком большому разрыву между спросом и предложением.
Денис Попов говорит: «В 2021 году наши ожидания не в полной мере оправдались относительно выхода на рынок новинок. Например, по нашим данным, только в Хамовниках в работе у девелоперов сейчас 10 площадок, но, видимо, премьеры перенесутся на следующий год». Самыми активными районами в 2021 году стали Замоскворечье и Якиманка, в которых вышли знаковые проекты «Русские сезоны», «Лаврушинский», «Армани», «Богенхаус».
Тренды 2021 года
Пандемия дала толчок к развитию новых трендов, что напрямую относится и к рынку элитной недвижимости, говорит Ольга Зыблая. Так, если раньше клиентов сильнее всего интересовало местоположение дома, его дизайн и отделка, теперь определяющим фактором является развитая инфраструктура, наличие в непосредственной близости прогулочных зон, непосредственно в доме и в квартире – террас, патио, внутренних дворов. а также мест, специально организованных для деловых и личных встреч, отмечает эксперт.
«Не менее важный тренд – особое отношение к внутреннему планированию будущей квартиры. Покупатели обращают внимание на наличие террас, выходов на собственную кровлю, наличие каминов – это дополнительные бонусы дорогого жилья. Но стабильный тренд – покупка квартиры без отделки, для того, чтобы организовать пространство полностью под свои привычки», – делится Ольга Зыблая. Например, клиенты создают у себя дома игровые комнаты, кабинеты, фитнес-зоны, чтобы туда мог прийти преподаватель или профессиональный тренер, также оборудуются отдельные зоны для приема гостей.
«Изменения условий жизни, с которыми все столкнулись за последние два года стали поводом расширить жилплощадь, подыскать более просторные варианты в новых проектах. Этот запрос нашел отражение в новых требованиях к планировкам», – заключает Ольга Зыблая.
Тренды в отношении покупательских предпочтений прежде всего выражены в отношении к площадям, поддерживает коллегу Денис Попов. «Во-первых, уже достаточно давно мы видим, каким спросом пользуются большие площади, где есть 3-4 спальни (есть экзотические запросы на 7-8 спален). Это объясняется тем, что нашими покупателями все чаще становятся большие семьи, но многое изменила и пандемия. Понятно, что серьезные предприниматели не так уж ограничены теми же санкциями и могут беспрепятственно перемещаться по миру, но все же уже не живут на несколько стран, как раньше. Они выбирают основной базой Москву, поэтому место постоянного жительства – квартира в Москве – должна быть просторной и комфортной. Так, например, к количеству спален добавилось требование обязательного наличия большого удобного кабинета. Еще недавно клиенты говорили, что не хотят работать дома, однако сегодня количество людей, предпочитающих лишний раз не выезжать в бизнес-центры, растет», – делится Денис Попов.
Одновременно с модой на просторные квартиры эксперт отмечает востребованность компактного жилья. «Односпальные квартиры на нашем рынке – это обычно площади 50-60-75 кв. м – и раньше они не пользовались спросом, это в массовом сегменте они всегда актуальны. Сейчас же их скупают в большом количестве в элитном сегменте, и я склонен думать, что это инвестиционные сделки, или так покупатели стремятся зафиксировать и сохранить прибыль», – подытоживает Денис Попов.
Впрочем, по мнению Маргариты Канунниковой, количество частных инвесторов в жилую недвижимость в текущем году существенно сократилось, фокус сместился на коммерческую недвижимость.
Алексей Непейвода подчеркивает: «Покупатели высокобюджетной недвижимости в 2021 году — это не «тяжелый люкс» из 2000-х: сейчас важным критерием становится тишина и обособленность, а не вид на Кремль. Клиенты все чаще выбирают объекты с чистовой отделкой от именитых иностранных бюро, чтобы в них соблюдалась концепция «тихий дом». В отделке ценится использование натуральных природных материалов».
Важность концепции отмечает и Маргарита Канунникова: «На рынке появляется все больше элитных проектов в исторических зданиях. Девелоперы стали придумывать концепции, объединяющие прошлое и будущее домов. Такие проекты пользуются особым спросом у искушенной публики, которую сложно чем-либо удивить».
Портрет покупателя
Другой тенденцией 2021 года стала корректировка портрета покупателя. Как считает Ольга Зыблая, покупатели дорогой недвижимости молодеют, предъявляют новые требования к жилью – хотят особенную, крайне высококачественную инженерию с системами фильтрации воздуха и воды, делают под себя уникальную отделку и предъявляют требования к атмосфере и материалам, которые используются в отделке общественных пространств домов. Частыми покупателями стали родители студентов и даже школьников: недвижимость приобретают детям «на вырост». Среди клиентов есть и реэмигранты.
Элитную недвижимость покупают инвесторы и для собственного использования, говорит Алексей Непейвода. По его наблюдениям, инвесторы чаще всего приобретают лоты с небольшим метражом на стартах продаж, часто инвесторами становятся люди с материальным достатком, позволяющим приобрести сразу несколько лотов – один для себя, другой – «на всякий случай».
«Делая срез по покупателям за год, мы отметили, что чаще всего это мужчины старше 45 лет. В основном это семейные люди с детьми. Большинство покупателей живет в Москве, либо за городом, часть – за границей. Как правило, это не единственное их жилье. Ввиду пандемии в 2021 году иностранных покупателей практически не было: в основном это были мужья-иностранцы с русскими женами, для которых важно иметь недвижимость в России. Определенный процент составляют люди из регионов, тесно связанные с Москвой: они или проживают в столице, или часто приезжают сюда по работе/бизнесу», – рассказывает Алексей Непейвода.
Прогноз на 2022 год
В 2022 году игроки рынка надеются, что предложение пополнится новыми проектами элит- и премиум-классов, однако очевидно, что его все еще не будет хватать, чтобы удовлетворить запросы покупателей. По мнению Александра Шибаева, в 2022 году на рынок может выйти до 20 новых проектов, однако вероятнее всего старт продаж половины из них.
«В первом полугодии заявлен выход до 8 клубных проектов в ЦАО, большинство из которых относится к классу «элит». На фоне сохранения спроса и выхода на рынок в основном клубных проектов, объем предложения на элитном рынке в 2022 году будет сохраняться на достаточно низком уровне, а доля элит-класса может возрасти до 35%», – комментирует Александр Шибаев.
Денис Попов говорит: «В 2022 году мы ждем не менее 15 новых проектов (в тех же Хамовниках), в центре, рядом с Кремлем. Причем все они от системных, крупных застройщиков с сильными генподрядчиками, которые обязательно привлекают в команды звезд архитектуры и дизайна. То есть формируется очень качественное предложение на следующий год».
Что касается уровня спроса, в 2022 году он будет сдерживаться низким объемом предложения, снижение числа сделок может составить 10-15% по сравнению с показателем 2021 года, считает Александр Шибаев.
Денис Попов смотрит на состояние спроса в наступившем году оптимистично. «Гиганты вроде «Газпрома» (и другие нефтяные, газовые, одним словом ресурсные компании) уже заявили о своих рекордных прибылях. В том же приятном положении находятся банки, а рост цен на продукты косвенно опять же указывает на получение прибыли тех, кто за этим повышением стоит. Все это приведет к получению бонусов топ-менеджерами, а они постараются конвертировать свой успех в квадратные метры», — размышляет специалист.
Маргарита Канунникова полагает, что в 2022 году глобального обвала рынка точно не случится. «Единственный пессимизм, которые существует, связан с дефицитом строительных кадров. На стройках по-прежнему существует нехватка рабочих, а, значит, стоит ожидать дальнейшее увлечение себестоимости строительства, которое отразится на финальных ценах для покупателя. Средний прирост цен на рынке элитной недвижимости будет на уровне 20-30% в зависимости от проекта», — прогнозирует Маргарита Канунникова.
Алексей Непейвода считает, что в 2022 году на стоимость недвижимости продолжат оказывать влияние те же факторы, что в 2021 году, но менее интенсивно. «Отмечу рост себестоимости строительства (только за 2021 год цены на материалы выросли на 30-200% и более), рост стоимости земли под строительство жилой недвижимости, а также увеличение зарплат рабочих на 20-40%. По прогнозам, цены на элитную недвижимость в Москве увеличатся еще на 6-10%», — говорит эксперт.
По данным компании GRAVION, к концу 2021 года 1 кв. м в элитном классе в среднем стоил 850-900 тыс. рублей, и эта планка вряд ли будет снижаться в 2022 году, говорит Елена Тарасова. «Рост строительных материалов, увеличение стоимости рабочей силы, изменения в кадастровой стоимости, возможное введение НДС на строительство апартаментов со стороны правительства не позволит ценам упасть. Скорее всего цена останется плюс-минус на прежнем уровне и будет плавно расти за счет внешних факторов. Уже сейчас расходы застройщика очень сильно выросли и дальше будут только увеличиваться. Стройка сейчас — не дешевое удовольствие. Строить себе в убыток точно никто не будет. Застройщик будет готов поступиться темпом продаж, но при этом все равно постарается сохранить ту маржинальность, которую изначально планировал», — предвидит Елена Тарасова.
3 января 2022 г.
