.jpg)
Комплексы бизнес-класса стали самыми привлекательными для инвестиций на московском первичном рынке по итогам четвертого квартала 2022 года. К этому сегменту относится 8 из 12 проектов в инвестиционном рейтинге аналитиков компании «Метриум», включая три лучших. Примечательно, что в четвертом квартале укрепилась тенденция на предоставление девелоперами дисконта на старте продаж. Его размер достиг 27,2%, что на 8 п.п. больше, чем в третьем квартале. В свою очередь еще год назад цены в новых проектах, напротив, на 5% превышали среднерыночные.
На основе анализа уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложения денежных средств среди новых проектов, которые вышли на рынок в четвертом квартале 2022 года. По каждому критерию инвестиционной привлекательности проект получил балл (от 1 до 5), после чего всем новинкам рынка был присвоен рейтинг (подробное описание методики см. ниже).
Какие проекты четвертого квартала 2022 года наиболее привлекательны для инвестиций
В этот период на первичном рынке столицы открылись продажи в 12 проектах. Из них 8 комплексов относятся к бизнес-классу, три принадлежат к комфорт-классу и один – к премиум-классу. На их долю приходится 4,1% от общего объема предложения на московском рынке первичного жилья.
«Самые привлекательные для инвесторов проекты, реализация которых началась в IV квартале 2022 года, выделяются невысокими ценами на старте продаж: они на 27,2% ниже средних цен в локациях, где строятся эти комплексы, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Мы видим, что девелоперы устанавливают сегодня на старте проекта изначально цены ниже среднерыночных, чтобы стимулировать потребительскую активность на фоне неустойчивого спроса. Большинство компаний отказались от подобной практики после перехода отрасли на проектное финансирование, однако специфические обстоятельства 2022 года вынудили застройщиков вновь применять данный маркетинговый инструмент. Дисконт является главным преимуществом комплексов, недавно вышедших на рынок, по сравнению с готовыми новостройками и домами на высокой стадии строительства. Кроме того, застройщики чаще стали реализовывать камерные проекты, а подобный формат привлекателен как для инвесторов, так и для конечных покупателей. Также сохраняется тренд на уменьшение размеров квартир и апартаментов. Средняя площадь жилья 51 кв. м, что на 6,3% меньше, чем в целом по первичному рынку».
Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в четвертом квартале 2022 года
|
Проект |
Цены |
Масштаб |
Близость метро |
Близ. ТТК |
Удален. от центра |
Окружен. |
Рейтинг девелоп. |
Риск низкой ликвид. |
Риск остановки |
Итог |
Качеств. уровень |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
ОМ |
5 |
5 |
2 |
2 |
2 |
7 |
3 |
1 |
1 |
39,3 |
89% |
|
Королева 13 |
3 |
5 |
4 |
4 |
3 |
7 |
3 |
1 |
1 |
33,6 |
76% |
|
Петровский парк II |
4 |
3 |
2 |
4 |
3 |
8 |
2 |
1 |
1 |
29,6 |
67% |
|
Варшавские ворота |
4 |
3 |
3 |
2 |
2 |
6 |
2 |
1 |
1 |
28,5 |
65% |
|
Мираполис |
5 |
2 |
5 |
1 |
2 |
0 |
2 |
1 |
1 |
27,2 |
62% |
|
Level Академическая |
1 |
5 |
5 |
5 |
3 |
6 |
3 |
1 |
1 |
26,8 |
61% |
|
The LAKE |
1 |
5 |
4 |
2 |
2 |
6 |
4 |
1 |
1 |
25,8 |
59% |
|
Фили Гарден |
1 |
5 |
4 |
4 |
3 |
6 |
0 |
1 |
1 |
25,5 |
58% |
|
Голутвинский 10 |
1 |
5 |
3 |
3 |
5 |
9 |
0 |
1 |
0,9 |
23,7 |
54% |
|
Portland |
1 |
4 |
2 |
3 |
3 |
5 |
5 |
1 |
1 |
22,3 |
51% |
|
Aist Residence |
1 |
4 |
3 |
3 |
3 |
2 |
0 |
1 |
1 |
20,4 |
46% |
|
Дзен-кварталы |
1 |
3 |
1 |
1 |
1 |
2 |
5 |
1 |
1 |
16,7 |
38% |
5 – максимальный балл, 1 – минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы выше 5 ставятся за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).
Источник: «Метриум»
Методика анализа:
1. Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
2. Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.
Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.
Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,26.
3. Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:
– Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене, вероятно, уйдет больше 6 месяцев.
– Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.
Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.
20 февраля 2023 г.
