В Департаменте вторичного рынка и Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость проанализировали причины, по которым средняя стоимость предложения 1 кв. м на «вторичке» старой Москвы к концу текущего года достигла рекордного уровня – 211,8 тыс. рублей (+2,7% с начала 2019-го), причем в условиях заметного ослабления спроса в годовом выражении. С одной стороны, причины роста средней цены предложения носят статистический характер (накопление в экспозиции дорогостоящих и, соответственно, малоликвидных лотов, переход с «первички» на «вторичку» больших объемов нового жилья). С другой стороны, на увеличение ценовых показателей повлияли также особенности поведения продавцов в масс-маркете: в условиях дефицита бюджетных и качественных объектов собственники таких лотов начали повышать цены. Стоимость предложения увеличивают и продавцы квартир в районах, где планируются масштабные изменения в структуре жилищного фонда в ходе реализации программы реновации, – они ожидают, что облик этих локаций улучшится, в том числе благодаря появлению новых объектов торговой, социальной и транспортной инфраструктуры.
Реальный рост цен по итогам сделок на столичной «вторичке» наблюдается в определенной категории объектов, чаще всего реализуемых с премией (согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, доля сделок с превышением первоначальной цены предложения в сегменте равна 8%). Это однокомнатные и, реже, наиболее бюджетные двухкомнатные квартиры с отличными качественными характеристиками, без юридических изъянов, расположенные в районах с развитой инфраструктурой, в современных домах. По наблюдениям специалистов компании, на 5 таких объектов сейчас приходится 10 потенциальных покупателей. Заметное увеличение активности покупателей в сегменте однокомнатных лотов привело к необычному явлению на вторичном рынке: максимальному сближению общей стоимости однокомнатных и трехкомнатных квартир.
В начале нынешнего года в исследовании, подготовленном специалистами компании, отмечалось, что средняя стоимость предложения 1 кв. м на «вторичке» старой Москвы достигла максимального значения за все время существования рынка недвижимости (т.е. с 1991 года) – 206,3 тыс. рублей. К настоящему моменту, согласно данным Аналитического центра компании, этот показатель вырос еще больше – на 2,7%, до 211,8 тыс. рублей. Таким образом, можно утверждать, что к концу текущего года на вторичном рынке столицы произошло обновление ценового рекорда. Вместе с тем именно этот факт является одним из главных парадоксов развития указанного сегмента в 2019-м: рост стоимости предложения происходит на фоне заметного снижения спроса в годовом выражении.
Ослабление активности покупателей наблюдалось еще с января этого года, когда в компании было внесено на 15% меньше авансов в сравнении с январем 2018-го. В феврале актуальный спрос находился на том же уровне, что и годом ранее, а в марте отрицательный разрыв с 2018-м достиг 20%. В апреле он был равен 17%, в мае – 30%, в июне – 40% (наиболее значительное падение). Июль отставал от того же периода 2018-го на 7%, август – на 12%. В сентябре было внесено уже на 25% авансов меньше, чем годом ранее, а в октябре – на 30% меньше (данные по ноябрю еще подсчитываются). Причин снижения покупательской активности несколько: ухудшение платежеспособности населения, эффект высокой базы (так, осень прошлого года была отмечена аномальным всплеском спроса), сильный дефицит ликвидного предложения на рынке, а также исчерпанность ипотечного спроса. Кроме того, можно выделить еще один фактор, характерный именно для 2019 года, – переход застройщиков на проектное финансирование, информационный шум в СМИ по этому поводу, как следствие – опасения, связанные со значительным ростом цен на жилье в новостройках. Из-за этого часть потенциальных покупателей, выбиравших между первичной и вторичной недвижимостью, поспешила сделать выбор в пользу «первички». В результате, согласно подсчетам специалистов компании, именно по этой причине с середины весны, когда интерес к данной теме начал нарастать, до конца лета вторичный рынок суммарно недосчитался 30% сделок.
Таким образом, из-за ослабления спроса, вызванного перечисленными выше факторами, цены на вторичном рынке недвижимости старой Москвы в силу рыночных механизмов должны были пойти вниз. Однако ценовая картина в сегменте претерпела диаметрально противоположные изменения. О причинах этого рассказывает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «На общее увеличение стоимости “вторички” во многом повлияли причины статистического характера. Так, если проанализировать состав экспозиции в сегменте, то мы увидим, что количество дорогостоящих, а потому малоликвидных лотов, образно говоря, идет в плюс, из-за чего завышается и средняя цена предложения. А наиболее демократичные по стоимости объекты, наоборот, быстрее расхватываются покупателями и вымываются с рынка. По подсчетам Аналитического центра компании, если в аналогичный период прошлого года доля самых бюджетных вторичных лотов – стоимостью до 5 млн рублей – была равна 5%, то к нынешнему моменту она уменьшилась до 3%, в ценовой категории “от 5 до 10 млн рублей” произошло сокращение с 38% до 35%.
Поведенческие характеристики продавцов также создали предпосылки для увеличения цен в сегменте, особенно это касается собственников жилья в масс-маркете. Они гораздо более гибки в плане корректировки цен, чем владельцы дорогостоящих лотов, так как зачастую являются участниками альтернативных сделок – им жизненно необходимо продать свою недвижимость, чтобы приобрести новую квартиру. И в кризисные периоды, когда экспозиция на рынке в несколько раз превосходит спрос, снижение цен происходит именно за счет продавцов в массовых сегментах. Сейчас же, в условиях заметного дефицита доступного и качественного предложения, собственники таких лотов, желая воспользоваться ситуацией, повышают стоимость своего предложения».
Еще один пример субъективности ценообразования на вторичном рынке недвижимости – ожидания, связанные с реализацией программы реновации. Так, по мнению аналитиков компании, в определенных районах старой Москвы (в том числе вошедших в ТОП-5 локаций с наибольшим ростом цен на «вторичке») увеличение стоимости экспонируемых здесь квартир во многом произошло по этой причине. Собственники выставленных на продажу объектов начинают поднимать цены, понимая, что качество жизни и облик районов изменятся к лучшему ввиду глобальных изменений в составе жилищного фонда, а также в результате дальнейшего благоустройства и появления новых объектов торговой, социальной и транспортной инфраструктуры.
Также значительное влияние на ценовую картину во вторичном сегменте оказывает переход с «первички» нового жилья – в последние несколько лет из-за высоких темпов строительства приток таких лотов был весьма ощутимым. По оценкам аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, в некоторых локациях столицы от четверти до трети жилищного фонда занимают современные строения, возведенные в течение последних десяти лет. Соответственно, стоимость объектов в этих домах существенно превышает цены на квартиры, к примеру, в устаревших пяти- и девятиэтажках.
Вместе с тем, согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке недвижимости старой Москвы 8% сделок проходит с превышением первоначальной цены предложения. Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Реальный рост цен – именно по итогам прошедших сделок – происходит в группе наиболее востребованных объектов, чаще всего реализуемых с премией. Это однокомнатные и, реже, самые бюджетные двухкомнатные квартиры с отличными качественными характеристиками, без юридических изъянов, расположенные в районах с развитой инфраструктурой, в современном жилищном фонде. На данный момент на 5 таких квартир, выставленных на продажу, претендуют 10 потенциальных покупателей. В результате происходит необычное для вторичного рынка явление – так сказать, встречное движение душ, усреднение ценников квартир, относящихся к абсолютно разным сегментам жилья: общая стоимость “однушек” сейчас максимально приближена к общей стоимости трехкомнатных объектов».
