Эксперты Savills представили обзор рынка элитной загородной недвижимости Подмосковья. «Одной из главных тенденций первичного рынка премиального загородного жилья на западе Подмосковья является существенное снижение объема предложения - на -40% за 5 лет. Однако у покупателей по-прежнему есть возможность выбрать качественный объект, полностью отвечающий их требованиям. При этом наибольшим спросом пользуются коттеджи. Именно этот формат предлагается в новом клубном поселке «Михалково-Парк», который вышел в продажи совсем недавно. Проект состоит из 22 домовладений и расположен на участке, окруженном лесным массивом, рядом с поселком Михалково, в 15 минутах езды от Москвы по Новорижскому шоссе…», – говорит Нина Резниченко, директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России.
ОБЪЕМ ПРЕДЛОЖЕНИЯ
За последние 5 лет количество загородных объектов, представленных на первичном рынке на западе Подмосковья, сократилось на -40%.
Так, в июле 2014 года на рынке экспонировалось около 1 200 предложений, тогда как сегодня представлено всего около 716 лотов от застройщиков, наибольшее число которых сосредоточено на 2-х ключевых направлениях: Новорижском и Рублево-Успенском шоссе (по 59% и 27% соответственно). Менее широкий выбор представлен в районе Ильинского – 10%, а также Минского шоссе – 4% объема предложения.
В июле 2019 года покупатели могут выбирать загородную недвижимость в 25 коттеджных поселках, где для первичной продажи предлагаются элитные объекты следующих типов: коттеджи, таунхаусы, дуплексы и земельные участки без обязательного строительного подряда. Если анализировать изменения, произошедшие на рынке за последние 5 лет с точки зрения территориальных признаков, то можно отметить следующее:
Доля Рублево-Успенского шоссе в объеме предложения с июля 2014 года по настоящее время увеличилась на +13%: с 14% до 27%. Рост произошел, прежде всего, за счёт выхода на рынок КП «Резиденции Березки», а также по причине уменьшения количества лотов в продаже на других загородных направлениях. Это увеличило «вес» Рублево-Успенского шоссе в общей структуре рынка.
Проанализировав высокобюджетный загородный рынок с точки зрения типов недвижимости, аналитики пришли к выводу, что наименее распространенными среди остальных форматов (коттеджей, таунхаусов и дуплексов) являются земельные участки. На текущий момент на продажу выставлено около 6% от общего объема предложения. При этом обратим внимание на то, что с каждым годом земельных участков без обязательного строительного подряда на рынке становится все меньше, и во многих поселках остались в продаже единичные предложения. Для сравнения, за последние 5 лет доля земельных участков в общей совокупности загородных объектов уменьшилась на -12% (с 18% до 6%).
Количество предложений застройки блочного типа (таунхаусов и дуплексов) наоборот увеличилось – их рыночная доля выросла с 19% до 48% за последние 5 лет. Так, сегодня почти половина объектов на загородном рынке – это таунхаусы. Увеличение числа предложений данного формата объясняется его высокой популярностью среди покупателей и, как следствие, – стремлением застройщиков «диверсифицировать свой портфель» именно этим типом объектов, наращивая их количество в продаже.
Около половины загородных объектов предлагается на удалении 20-25 км от МКАД – это 53% объема предложения. Два проекта-лидера по количеству лотов от застройщиков на данном удалении – это Futuro Park и «Парк Фонтэ».
Более 20% лотов расположены на удалении 15-20 км от МКАД, тогда как 17% из числа всех загородных объектов на рынке находятся на расстоянии до 15-ти км от МКАД. Незначительная доля недвижимости представлена далее 25 км от Москвы (6%).
Ближе всех к Москве расположены следующие поселки (до 10 км от МКАД): «Раздоры II», «ParkVille Жуковка», «Барвиха XXI», «Довиль» и «Резиденция Рублево».
ЦЕНЫ
95,4 млн рублей – средняя стоимость выставленного в продажу лота на высокобюджетном загородном рынке западной части Подмосковья. За последнее полугодие средний бюджет предложения загородных объектов повысился на +4% (с 91,3 млн руб. в декабре 2018 года до текущего значения).
По данным Savills, средняя стоимость коттеджа составляет 131,6 млн рублей, таунхауса – 43,7 млн рублей. Средняя стоимость земельного участка без подряда составляет 110 млн руб. при цене за сотку около 2,9 млн рублей. Почти 20% из числа всех экспонируемых участков выставлено по цене свыше 3,5 млн рублей за 1 сотку.
На данный момент ценовую нишу до 30 млн рублей занимает около 20% объема предложения земельных участков, при этом в основном объекты представлены в районе Новорижского (45%) и Минского шоссе (35%). Дорогие участки бюджетом свыше 105 млн руб. предлагаются в большей степени в районе Рублево-Успенского шоссе – 38% от общего количества объектов данного ценового диапазона.
СПРОС
По данным Savills, число сделок в элитном сегменте загородного рынка в I-м полугодии 2019 г. составило 123, оставшись примерно на уровне, сопоставимом со спросом прошлого года.
Самым популярным направлением для покупки загородной недвижимости по итогам последних 6 месяцев стало Новорижское шоссе – здесь было заключено около 76% сделок, которые проходили на Западе Подмосковья.
Около половины (48%) всех сделок, заключенных в течение января-июня 2019 года, прошло в поселках, расположенных на удалении 20-25 км от МКАД. Наибольшее число загородных домов и участков на таком удалении было реализовано в проектах Монтевиль, Миллениум Парк и Futuro Park.
Более четверти (28%) лотов было продано в проектах на удалении 15-20 км от МКАД, тогда как 17% всех загородных объектов приобреталось в поселках на расстоянии до 15-ти км от МКАД.
По данным Savills, наибольшее количество коттеджей с начала 2019 г. было реализовано в следующих двух проектах: Ренессанс Парк (Новорижское шоссе, 19 км от МКАД); Миллениум Парк (Новорижское шоссе, 24 км от МКАД).
Наибольшее количество таунхаусов с начала 2019 года было продано в 3-х проектах: Futuro Park (Новорижское шоссе, 25 км от МКАД); Парк Фонтэ (Новорижское шоссе, 25 км от МКАД); Ильинка Лейнхаус (Ильинское шоссе, 12 км от МКАД).
Наибольшее количество участков за последние полгода было реализовано в проекте ParkVille Жуковка (Рублево-Успенское шоссе, 10 км от МКАД);
Средняя площадь приобретаемого загородного дома (коттеджа), согласно данным о заключенных сделках, составила 475 кв. м., таунхауса – 260 кв. м, размер земельного участка без подряда – 32 сот.
72,8 млн рублей – средний бюджет спроса на объекты элитного загородного рынка запада Московской области.
14 августа 2019 г.
