Фото: «Прайм Парк»
К третьему кварталу 2020 года московский рынок недвижимости сумел выйти из состояния напряженного ожидания в условиях пандемии коронавируса и перешел к активным сделкам. Отложенный спрос полностью реализовался, а по некоторым сверхдорогим проектам увеличился вдвое. Msk.LifeDeluxe.ru поговорил с продавцами элитной и премиальной недвижимости и убедился: от царившей этой весной атмосферы неопределенности на столичном рынке недвижимости не осталось следа.
Как отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE), в третьем квартале пик покупательской активности наблюдался во всех сегментах. «По сравнению со вторым кварталом количество зарегистрированных сделок увеличилось в 3,5 раза. Всего за 2020 год было заключено 1,3 тыс. ДДУ, 47% из которых пришлись на период с июля по сентябрь. Основная причина высокого спроса и, как следствие, повышения цен заключается в нестабильной экономической ситуации в России. При ослаблении курса национальной валюты многие граждане стремятся сохранить свои сбережения, а недвижимость по-прежнему остается наиболее надежным способом. Такое поведение характерно и обеспеченным покупателям, которые приобретают квартиры на элитном рынке. Поскольку девальвация рубля продолжается, текущие тенденции будут сохраняться», – считает эксперт.
По мнению Александра Горбачева, генерального директора BARNES Moscow, начиная с июня ситуация со снижением продаж в первой половине 2020 года очень быстро стабилизировалась и даже вышла в рост по многим показателям. С этим мнением соглашается Ирина Лосева, директор по продажам ГК INSIGMA, которая отмечает, что третий квартал отметился высоким спросом во всех сегментах рынка недвижимости, в том числе и в элитном. «Примечательно, что летний период, который традиционно является затишьем, в этом году отмечен активными продажами и большим количеством сделок», – рассказывает Ирина Лосева. В третьем квартале, по мнению эксперта, покупательский бум связан и с реализацией отложенного спроса, и с макроэкономическими факторами: «На элитном рынке покупатели стремятся диверсифицировать риски, используя недвижимость как надежный инвестиционный инструмент», – говорит эксперт.
В третьем квартале отложенный спрос реализовался, в том числе благодаря, возобновлению очных просмотров. Вопреки мнению, что онлайн-сделки могут успешно заменить классические, практика показала: состоятельные покупатели предпочли дождаться отмены ограничений и лично присутствовать на объектах перед их покупкой. Как рассказывает Ольга Зыблая, директор по продажам VLR Property Management, клиенты в дорогом сегменте подходят к выбору проектов очень тщательно, и, помимо стандартных критериев: локация, архитектурно-планировочные решения, качество строительства и отделки, – руководствуются своими ощущениями. «Покупателям очень важно понять и прочувствовать атмосферу места, внимательно изучить все детали. Например, во втором квартале наблюдался высокий интерес к проектам Turandot Residences и Artisan, но из-за карантина спрос был отложен. В третьем квартале весь этот спрос был реализован, к нему присоединились и новые покупатели, на решение которых, в частности, повлияли колебания валютного курса и экономическая ситуация в целом», – подчеркивает Ольга Зыблая.
По словам Павла Иншакова, директора по продажам ЗАО «Башня Федерация», только за три последних месяца в проекте «Башня Федерация» было продано лотов на 2,65 млрд. рублей общей площадью 4,1 тыс. кв. м. «Третий квартал показал, что спрос на премиальный продукт в готовых проектах имеет самый большой рост. В нашем случае он составил до 50%».
Булат Шакиров, управляющий директор Optima Development, уверен, что в премиальном сегменте в Москве спрос полностью вернулся к допандемийным показателям. «На примере жилого квартала «Прайм Парк» можем сказать, что спрос даже превысил их. Многие из покупателей, кто имел рублевые сбережения, поспешили вложить их в недвижимость – для того чтобы гарантированно сохранить средства. Они создали специфический добавочный спрос на рынке, характерный именно для периодов нестабильности. Поскольку вопрос о сохранении по большей части встает при значительных суммах накоплений, эта категория покупателей пришла также в качественные высокобюджетные проекты».
В бизнес-классе также отмечаются высокие показатели. Федор Ушаков, директор по продажам жилой недвижимости AFI Development, рассказывает, что в третьем квартале текущего года в московском бизнес-классе был зафиксирован ажиотажный спрос. В жилых комплексах этого сегмента от AFI Development число сделок выросло в 2,5 раза по сравнению со вторым кварталом. В годовом разрезе прирост общего количества транзакций в бизнес-проектах компании составил 13%, выручки – 40%.
Ценник на элитную недвижимость отреагировал на рост спроса ожидаемо: по итогам третьего квартала стоимость первичной недвижимости увеличилась во всех сегментах. Так, по данным «Метриум Премиум», в премиум-классе стоимость жилья выросла на 2,8% за квартал (на 5,7% с начала года и на 18,9% за 12 месяцев). В элитном сегменте – на 4,3% за квартал (на 3% с начала года и на 6,2% за 12 месяцев). Цена квадратного метра в премиум-классе составила 608 тыс. рублей, в элитном – 1 млн рублей.
Как отмечает Александр Горбачев, по итогам третьего квартала можно говорить о небольшом росте стоимости «квадрата» в сегменте элитного жилья – примерно на 2% в годовом выражении. «Что касается средней стоимости сделки, то она тоже выросла и достигла 120 млн. рублей. Этим летом средняя стоимость квадратного метра в данном сегменте превысила 2,5 млн. рублей» – делится Александр Горбачев.
Тенденция увеличения стоимости элитного жилья продолжится. Как говорит Булат Шакиров, постепенный рост цен в высокобюджетном сегменте будет связан с увеличением себестоимости работ и материалов. «Во всех качественных проектах заложена не только прямая, но и косвенная валютная составляющая. Например, если застройщик закупает мрамор в Италии за валюту – это прямая составляющая. Если при благоустройстве территории делает подсыпку под деревья парка отечественным песком, то в его стоимость входит валютная цена импортного экскаватора, работавшего в карьере – это составляющая косвенная. С ростом курса валют валютные составляющие будут увеличивать себестоимость проектов», – объясняет эксперт.
По мнению Булата Шакирова, на цену также продолжит оказывать влияние переход на эскроу-счета. «Новостройки на ранней стадии постепенно перестанут продаваться по инвестиционным ценам, поскольку плата за банковское финансирование будет увеличивать стоимость квадратного метра. Если по ДДУ финансирование застройщик получал бесплатно, то сейчас за банковские инвестиции в модели эскроу придется платить до 10%», – заключает специалист.
При этом покупатели стремятся получить от продавца лучшее предложение по цене, даже если проект сверхдорогой. Лилия Чикунова, директор департамента городской недвижимости OXE CAPITAL, рассказывает: «По нашему опыту, покупатели в основном заходят на элитный объект и ищут варианты дешевле, чем указано в рекламе. Только в 10% случаев клиенты покупают элитное жилье по стоимости, заявленной продавцом. Как правило, 70% клиентов в итоге приобретают недвижимость дешевле, чем изначально планировалось. И лишь в 20% случаев итоговый бюджет выше изначального», – делится эксперт.
На фоне повышения спроса игроки рынка недвижимости фиксируют уменьшение предложения. По словам Анны Раджабовой, в третьем квартале текущего года предложение сократилось в премиум-классе на 11,2% по количеству лотов, на 17,8% по совокупной площади, в элитном – на 17,3% и 15,5% соответственно. «За три месяца продажи начались в шести проектах премиум-класса и трех элитного, но активность покупателей превышает темпы выхода новых проектов на рынок», – подчеркивает специалист.
О том, что первичный рынок недвижимости столкнулся с нехваткой предложения, также говорит Булат Шакиров: «Вывод новых проектов несколько замедлился, по некоторым заявленным ранее он был отменен или отложен. В большинстве проектов, которые уже были в стадии строительства, объем работ вернулся на прежний уровень. Поэтому существенная часть «докарантинного» предложения сохраняется, но новое предложение очень ограничено», – замечает специалист.
При этом вымывание предложения становится особенно заметным на примере знаковых небоскребов столицы. «Из-за постоянно сокращающего предложения в локации Сити вариантов на первичном рынке готовых небоскребов в ближайшие 7-10 месяцев может уже не быть», – предупреждает Павел Иншаков.
Разговоры о том, что пандемия изменит требования к жилью, начались одновременно с объявлением режима всеобщей самоизоляции в Москве. На деле требования у многих покупателей действительно повысились, однако остаются в рамках здравого смысла.
«На изменение предпочтений в первую очередь повлияла пандемия коронавируса и, в частности, весенний режим самоизоляции. По этой причине многие покупатели пересмотрели свои взгляды на идеальное жилье, – говорит Анна Раджабова. – Во-первых, многие обратили внимание на загородную недвижимость, поскольку более остро стала ощущаться потребность в свежем воздухе. Среди городского жилья такие требования реализуются в лотах с террасами. Во-вторых, нахождение дома в течение длительного времени заставило многих изменить предпочтения относительно планировок. Покупателям понадобилась уединенное пространство и, следовательно, дополнительная комната – зачастую при сохранении площади», – заключает эксперт.
«Все больше людей хотят видеть свое жилье функциональным, комфортным не только для жизни, но и для работы. Все больше покупателей рассматривают варианты с террасой, небольшим патио, закрытой придомовой территорией или садом. Такая недвижимость позволяет легче переживать сложные периоды локдаунов или карантина, которые, как показывает ситуация, могут иметь достаточно продолжительный срок и сильное влияние на бизнес», – добавляет Александр Горбачев.
«Пандемия коронавируса не могла не оказать влияние на предпочтения покупателей жилой недвижимости, – делится Ольга Зыблая. – Так, наши клиенты очень пристально изучают инженерию дома, наличие современных систем вентиляции, кондиционирования и рекуперации воздуха, которые формируют здоровый микроклимат и в квартирах, и в общественных пространствах дома. Это один из важнейших факторов, влияющих на выбор сегодня. Кроме того, можно отметить увеличение спроса на квартиры большей площади, в том числе двухуровневые пентхаусы. Зонируя пространство в квартирах, покупатели стремятся оборудовать полноценный home office, а также обустроить фитнес-зону – все это тоже веяния времени, связанные с удаленными рабочими процессами, а также большим интересом к теме ЗОЖ и вопросам здоровья в целом», – рассказывает Ольга Зыблая.
О том, что представления об идеальном жилье теперь тесно связаны с возможностью организовать свой быт в пределах комплекса, говорит Ирина Лосева: «Мы наблюдаем повышенный интерес к необычным форматам, в частности, к пентхаусам с террасами и возможностью установки дровяного камина. Кроме того, покупатели обращают самое пристальное внимание на наличие в жилом проекте благоустроенных пространств на свежем воздухе – как общественных, так и приватных. Одним из ключевых у клиентов становится запрос на квартиры с просторными террасами или собственными патио. Покупателям важно, чтобы в жилом доме или комплексе была своя зеленая территория для отдыха. Поэтому, например, большой двор-парк с дизайном от одного из лучших ландшафтных архитекторов России – одно из важнейших преимуществ элитного проекта», – отмечает Ирина Лосева.
Элитные проекты действительно способны удовлетворить нестандартные запросы клиентов, которые изменились под давлением внешних факторов. Поскольку комплексы высокого класса по умолчанию имеют определенный набор опций, являющихся де-факто обязательными, клиентам остается лишь выбрать жилье, максимально соответствующее их потребностям, отыскав нужный вариант на рынке. В то же время, покупая квартиры, достаточно просторные, например, для обустройства личного кабинета, клиенты не готовы тратиться на неэксплуатируемые метры. «На примере «Прайм Парк» мы видим, что почти ушли в прошлое представления об имперском размахе как характеристике дорогого жилья, – рассказывает Булат Шакиров. – Современный покупатель склонен приобретать ровно такую площадь, которая ему нужна. Он не готов оплачивать обслуживание излишков. Это касается и размеров жилья, и функциональности его планировок. Востребованы квартиры с зонированием, исключающим неиспользуемые коридоры, «лишние углы», а также те, где уже заложены места для гардеробных, подсобных помещений, личные пространства хозяев выделены в отдельные мастер-блоки».
Еще, отмечает Булат Шакиров, нынешний покупатель старается избегать затрат времени и финансов на согласование планировок, разводку электросетей, согласования мокрых зон и собственно ремонта. Поэтому даже в дорогих сегментах он предпочитает квартиры с уже готовой отделкой, либо white box. «Другой вопрос – вся отделка от застройщика в премиальном сегменте должна быть безупречного качества, долговечности и сочетать в себе стильные интерьерные решения с максимальной нейтральностью цветовой гаммы. Тогда каждая квартира может приобрести индивидуальность за счет декора, который предпочитает ее владелец», – подытоживает эксперт. Еще один важный момент – в дорогом проекте возрастает роль использования современных технологий, чтобы жильцы могли решить все вопросы – от внесения платы за коммунальные услуги до получения сервиса – через мобильное приложение.
Эксперты отмечают, что пандемия способствовала появлению в премиальном сегменте новых категорий покупателей. Изменения связаны с тем, что многие москвичи получили возможность перейти на работу в удаленном режиме. «Возник новый поток покупателей из выигравших из-за пандемии отраслей, таких как IT-индустрия. Это новая целевая аудитория с возросшей покупательской способностью. Часть этих покупателей приобретает недвижимость в ипотеку, часть покупает квартиру за счет продажи старой с доплатой, часть – полностью за счет собственных средств», – делится Булат Шакиров. Тенденцию подтверждает Павел Иншаков: среди клиентов компании много людей из IT-сектора, а также молодых покупателей до 45 лет, связанных в работе с высокотехнологичными сферами.
Второе изменение связано с повышением класса недвижимости. «В проекте «Прайм Парк» мы наблюдаем переход некоторой части покупателей из бизнес-сегмента. Это те, кто уже планировал покупку недвижимости и хранил при этом сбережения в валюте. В какой-то момент такие покупатели получили шанс повысить класс приобретаемого жилья или приобрести квартиру большей площади – как за счет продажи старой, так и за счет увеличившейся в рублях суммы сбережений», – рассказывает Булат Шакиров.
Конец года на первичном и вторичном рынках элитной недвижимости столицы ожидается в целом спокойным. «Прогнозы на конец года и начало следующего в элитной недвижимости достаточно позитивные. Несмотря на то, что в пандемию мы наблюдали выход нескольких значительных проектов-новостроек на рынок, это существенно не повлияло на баланс спроса и предложения на вторичном рынке», – говорит Александр Горбачев.
Основная проблема, грозящая рынку – сокращение предложения и логичный в связи с этим рост цен. Однако высокие цены являются гарантом надежности инвестиций. «Ситуация дефицита хороших элитных проектов остается важным фактором, влияющим на то, что цена недвижимости в данном сегменте не будет подвержена депрессивным тенденциям. Элитная недвижимость, независимо от текущих мировых экономических потрясений, остается одним из лучших и безопасных направлений инвестиций на сегодняшний день», – продолжает Александр Горбачев. Как отмечает эксперт, в среднем в год в сегменте элитной недвижимости на московском рынке продается от 160 до 200 объектов (учитывая первичную и вторичную недвижимость).
«Дорогая недвижимость является для покупателя защитным активом. В период волатильности рынка это становится особенно актуальным и стимулирует спрос», – соглашается Булат Шакиров
При этом стоит упомянуть о дополнительных факторах, стимулирующих высокую активность покупателей как на первичном, так и на вторичном рынках элитной недвижимости: «Сейчас сильно подогревают спрос на недвижимость банки с низкими ипотечными ставками. Государство принимает серьезные меры по поддержанию застройщиков, и эта ситуация отражается на вторичном жилье. В целом сегодня сделки с недвижимостью стали менее спонтанны. Покупатель знает, сравнивает и приобретать недвижимость, по-прежнему считая это самым надежным способом сохранить сбережения», – говорит Лилия Чикунова.
«В комплексах бизнес-класса также наблюдается увеличение доли сделок с привлечением льготной ипотеки (более 50% в общей структуре спроса во втором-третьем кварталах), – рассказывает Федор Ушаков. – Клиенты используют жилищный заем для покупок с инвестиционной целью. Благодаря высокой платежеспособности они рассчитывают закрыть кредиты в течение 2-3 лет и получить высокую доходность от перепродажи», – говорит эксперт. До конца 2020 года, скорее всего, повторения рекордов прошлого квартала не произойдет, считает Федор Ушаков. «Сейчас наблюдается естественный откат ажиотажной волны. В первой половине 2021 года снижение спроса в бизнес-сегменте может составить от 20% до 30% по сравнению с третьим кварталом нынешнего года».
Впрочем, как напоминает Лилия Чикунова, существует обратная сторона медали покупки недвижимости в период массового оживления на рынке. «В конце 2014 года произошел скачок доллара, люди сметали квартиры в новостройках. В середине 2015 года эта недвижимость вернулась на рынок, получился переизбыток предложения. В выигрыше оказались те, кто не избавлялся от сбережений, перекладывая их в недвижимость: объектов стало много, покупателей – мало, и цены упали», – говорит специалист.
«Макроэкономическая ситуация действительно подтолкнула покупателя к принятию решения, но пока совершенно не стимулирует застройщиков выводить новые объекты. В целом прогноз оптимистичный, конец года может и не будет таким активным, как это случилось в третьем квартале, но спрос остается достаточно стабильным», – резюмирует Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.
10 ноября 2020 г.
