.jpg)
Первый квартал 2021 года на первичном рынке элитной недвижимости Москвы отметился высоким уровнем продаж и ростом цен. Так, по данным «Метриум», в январе-марте текущего года в премиальном и элитном сегментах на «первичке» было продано 65 тыс. кв. м жилья, что на 41,2% больше, чем в первом квартале 2020 года.
За первые три месяца средняя цена 1 кв. м в элитных новостройках увеличилась на 4,1% и достигла 1 млн рублей. А средний бюджет предложения вырос за квартал на 9% и составил 149 млн рублей.
Msk.LifeDeluxe.ru узнал у игроков рынка элитной недвижимости, как они оценивают начало года, и чего ждать покупателям от застройщиков в ближайшие месяцы. Если вкратце: повышенный спрос стимулировал рост цен, и снижаться они не будут, особенно учитывая удорожание импортных стройматериалов. Спрос сохранится на достаточно высоком уроне из-за ряда внешних и внутренних факторов. Что касается востребованных форматов – клиенты предпочитают просторное городское жилье с отделкой и загородные дома в качественных поселках. Из новых тенденций – стоит поторопиться с покупкой апартаментов до принятия закона, который приравняет их к жилью.
По подсчетам «Метриум», на столичном первичном рынке в первом квартале 2021 года продавалось 46 проектов. Совокупный объем предложения насчитывал около 1,2 тыс. квартир и апартаментов суммарной площадью 170,1 тыс. кв. м.
«Первый квартал – это сезон, когда покупатели понимают, сколько они имеют свободных денег в наличии и готовы их вкладывать», – говорит Ольга Зыблая, директор по продажам клубных домов Turandot Residences и Artisan.
Как отмечает Юрий Щербаков, руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости PENNY LANE REALTY, спрос на столичном рынке высокобюджетной недвижимости в первом квартале 2021 года вырос примерно на 6% по сравнению с четвертым кварталом 2020 года. Жилье при этом тоже подорожало: «Цены ползут вверх практически во всех сегментах: на первичном рынке в связи с ростом курса и готовностью проектов. Первичный рынок, в свою очередь, «тянет» цены вторичного. Если мы говорим о росте цен на проекты в связи с их готовностью, то рост составил примерно 5% к прошлому году», – отмечает эксперт.
Виктор Тимофеев, руководитель департамента жилой недвижимости Realtybook, считает: «Первый квартал этого года выдался непривычно активным и бодрым: на первичном рынке реализовано около 400 лотов на сумму порядка 40 млрд рублей. При этом средний чек в премиум-классе вырос до 75 млн рублей, что на четверть выше показателей прошлого года за аналогичный период». По мнению специалиста, такой динамике поспособствовала рекордно низкая ипотечная ставка, снижение ставок по вкладам и отложенный в связи с пандемией спрос.
Анастасия Мельникова, директор департамента новостроек OXE CAPITAL, также называет первый квартал 2021 года на рынке элитной недвижимости Москвы продуктивным: «Уровень цен по сравнению с прошлым и позапрошлым годами значительно вырос: от 15 до 25%, на некоторые объекты до 30%. Все это связано с повышенным спросом: в сопоставлении с предыдущим годом прирост составил около 100%, в сравнении с первым кварталом 2019 года – 50-70%».
Игроки загородного рынка элитной недвижимости аналогично отмечают высокий уровень продаж: «На примере клубного поселка ParkVille в Жуковке можем отметить, что первый квартал 2021 года оказался самым успешным за весь период реализации проекта. Именно в этом году были выведены в продажу наиболее ликвидные предложения, которые ранее не предлагались покупателям. Стоимость таких лотов в среднем на 15% дороже, однако именно на них пришелся наибольший покупательский интерес», – рассказывает Светлана Капранова, руководитель проекта ParkVille компании Ikon Development. Несмотря на то, что зимний сезон не считается популярным периодом для приобретения загородного дома, количество сделок в компании увеличилось, а объем продаж за составил более 15 млн долларов в первом квартале, сообщает эксперт.
На фоне позитивных итогов января-марта возникает логичный вопрос: сохранится ли ажиотажный спрос на первичном рынке элитной недвижимости к лету, и что будет с ценами?
Никита Евдокимов, директор по девелопменту Insolver, считает, что рынок «успокоился» относительно третьего и четвертого кварталов 2020 года. Тем не менее, спрос остается высоким ввиду курса валют и тенденций внешней политики. «Закрытые границы также подогревают интерес россиян к элитной курортной и загородной недвижимости, хотя сейчас спрос сложно назвать «ажиотажным», – рассуждает эксперт.
Виктор Тимофеев уверен, что в этом году есть все предпосылки для сохранения устойчивого спроса на элитное жилье и в летний период. «Сейчас как никогда легко, быстро и просто получить ипотеку, ставка которой пока минимальна. Низкие ставки по вкладам мотивируют инвесторов и всех, кто хочет не только сохранить, но и приумножить свои средства, искать другие варианты вложений. С начала двухтысячных годов доллар вырос в три раза, а недвижимость… в 11 раз, цифры говорят сами за себя. Так что именно элитная недвижимость позволяет это обеспечить и минимизировать возможные риски. Учитывая высокие инфляционные ожидания и исторически низкий объем предложения, тенденция к высокому спросу и росту цен сохранится и летом», – уверен специалист.
Юрий Щербаков отмечает: в связи с тем, что бизнес переформатируется, границы остаются закрытыми, а экономика переживает трансформацию, у людей «на руках» оказываются серьезные средства, которые необходимо зафиксировать. «Недвижимость остается в этом плане надежным инструментом. Цены продолжат расти. Это отчасти объясняется естественным удорожанием готового продукта и разнообразностью новых предложений (каждый проект по-своему уникален: он конкурирует не с рынком в целом, а с двумя-тремя проектами в своем классе, в своей локации или по формату)», – говорит аналитик.
На первичном рынке спрос останется достаточно позитивным и сохранится вплоть до осени, считает Ольга Зыблая. «Сезон ожидается урожайный. Это можно прогнозировать уже потому, что на элитные проекты изменения ипотечных ставок совершенно не влияют, а по сформированному и отложенному спросу конца года мы именно сейчас ожидаем конкретные сделки. Срок принятия решения у покупателей существенно изменился. Если раньше в сегменте de luxе он был 6 месяцев, сейчас – 3 месяца», – подчеркивает эксперт.
Виктор Тимофеев советует активным покупателям заранее записываться в листы ожидания, чтобы не упустить самые низкие цены на старте. «Учитывая, что число разрешений на строительство по сравнению с прошлым годом незначительно снизилось (375 в первом квартале 2021 года против 379 за аналогичный период прошлого года), и пока нет предпосылок для роста этого показателя, отложенный спрос будет только расти», – уверен специалист.
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE), прогнозирует: в элитном сегменте восстановление экспозиции до уровня 2019 года может произойти уже к концу этого года благодаря повышению активности застройщиков и появлению новых проектов. «Динамика потребительского интереса на новостройки премиального и элитного класса будет напрямую зависеть от появления ликвидных лотов и их соответствия ожиданиям потребителей», – подчеркивает эксперт.
В пресс-службе компании «Донстрой» считают, что в настоящий момент ждать снижения покупательской активности также не приходится. «В первом квартале 2021 года на рынок вышли новые проекты и объемы в реализующихся комплексах. До конца года продажи стартуют еще в ряде проектов, что будет поддерживать интерес покупателей к выгодным предложениям на рынке», – сообщают в компании.
Что касается цен, они продолжат расти, уверена Анна Раджабова. Этому будут способствовать высокий уровень спроса, появление новых высокобюджетных проектов, а также увеличение себестоимости строительства из-за удорожания строительных материалов и нехватки рабочих.
«Традиционно используемые при строительстве элитных проектов материалы являются зависимыми от курса евро и доллара. Ввиду роста стоимости материалов увеличивается себестоимость проектов, соответственно, будем наблюдать дальнейший рост цен на недвижимость», – согласен с мнением Никита Евдокимов.
При этом на вторичном элитном рынке спрос начнет постепенно уменьшаться, считает Анастасия Мельникова. «Во втором квартале объекты недвижимости на вторичном рынке начали стагнировать в ценообразовании. Это связано с тем, что наблюдается уменьшение спроса, ажиотаж медленно начинает стихать», – рассказывает специалист. Поэтому вслед за спросом на вторичном рынке вниз могут поползти и цены. «Скорее всего в сентябре 2021 года рынок примет значения, какими они были в ноябре-декабре 2019 года», – подытоживает Анастасия Мельникова.
На загородном рынке сохранится высокий интерес клиентов к приобретению недвижимости, связанный с пандемией, уверена Светлана Капранова. «В 2020 году покупатели смогли оценить все преимущества загородной жизни, и эта тенденция сохранилась в 2021 году. При сохранении текущего спроса мы планируем завершить продажи в поселке до конца 2021 года», – резюмирует эксперт.
Пандемия серьезно не изменила предпочтения покупателей элитной недвижимости, считают игроки рынка. Как отмечает Никита Евдокимов, после пандемии покупатели элитного жилья заинтересовались наличием просторных террас и приватного рабочего места в проекте, но это скорее временный тренд, уверен эксперт. Также многие покупатели элитного жилья сейчас всерьез заинтересовались проектами загородного рынка.
Анастасия Мельникова отмечает, что востребованными являются загородные дома с участками, потому что люди боятся повторной пандемии. В тоже время, загородный рынок подходит далеко не всем, так что традиционно наиболее востребованными форматами остаются квартиры.
Пандемийный период отразился на выборе площади жилья: стали интересны более просторные квартиры, в которых есть возможность сделать большее количество спален. Появилось новое требование: покупатель городской квартиры хочет обладать недвижимостью с большим количеством окон, – делится наблюдениями Ольга Зыблая. «В тренде зонирование для организации пространства для всех членов семьи (отдельных спален, рабочих зон, кабинетов). Самыми популярными в предпочтениях покупателей остаются квартиры, которые имеют выход на террасу, эксплуатируемую кровлю либо выходы в сад», – считает эксперт.
«В Москве востребованы квартиры и апартаменты с террасами. Важно, как свободно в своем объекте недвижимости будет чувствовать себя человек, если он рассматривает лот именно для жилья, а не для инвестиций», – говорит Анастасия Мельникова. Поэтому, если покупатель ищет объект недвижимости для собственного проживания, ему важно, чтобы была хотя бы небольшая, но частная территория. Также покупатели любят закрытые жилые комплексы с благоустроенной территорией, куда запрещен доступ посторонним.
«В нашем проекте NV9 в первую очередь своих покупателей нашли пентхаусы и апартаменты с собственным патио, в целом наиболее востребованными стали лоты площадью от 130 кв. м, предназначенные для семейного проживания», – рассказывает Ирина Лосева, директор по продажам ГК Insigma.
«По-прежнему покупатель голосует за высокую готовность, ремонт (под ключ), инфраструктуру. Требования все те же и по площадям, и по форматам. Самые востребованные – клубные дома с историей и необычной концепцией (в элитном сегменте), а на премиальном рынке – современные комплексы с максимально широкой инфраструктурой, богатым сервисом, новыми концептуальными решениями», – подчеркивает Юрий Щербаков.
«Для людей крайне важен сам проект, репутация застройщика, место, в котором строится проект, а также будущие перспективы его развития», – отмечает Ирина Лосева.
За последние несколько лет сформировались критерии востребованного лота в высокобюджетном сегменте, резюмирует Анна Раджабова. «Прежде всего, он должен быть расположен в привлекательной локации центра города со всей необходимой инфраструктурой в шаговой доступности. Если говорить об архитектуре, то чаще всего потребители выбирают варианты в домах, выполненных в неоклассическом и современном стиле. Популярностью пользуются квартиры или апартаменты площадью около 200 кв. м с тремя спальнями и эргономичными планировками», – говорит специалист.
Как отмечает Виктор Тимофеев, также на рынке растет интерес покупателей к апартаментам. «Отчасти это связано с законопроектом, приравнивающим их к жилью. Планируется, что закон вступит в силу до конца года. Для самых уверенных и амбициозных это отличный шанс для удачного вложения, если подсуетиться и быстро выйти на сделку. Если сейчас на рынке еще есть дисконт в 15-20% относительно квартир, то с изменением правового статуса апартаментов, в том числе ранее построенных, разница в ценах будет нивелирована», – предупреждает эксперт.
30 апреля 2021 г.
