2022 год на рынке элитной недвижимости Москвы: планы девелоперов и прогнозы

Столичные девелоперы и аналитики рынка элитной недвижимости Москвы поделились планами на текущий год и спрогнозировали уровень цен и спроса на элитное жилье и апартаменты. Коротко: предложение пополнится, но его все еще не будет хватать. Темпы роста цен на элитное жилье замедлятся, но дешеветь недвижимость не будет, как и ипотека. Спрос сохранится на высоком уровне: хотя эскалация внешнеполитической ситуации может привести к тяжелым последствиям для ряда ключевых отраслей российской экономики, ослабление курса рубля в моменте может способствовать росту количества сделок на рынке элитной недвижимости. 

Предложение

В компании «Метриум» рассказали о прогнозируемом количестве премьер в этом году на рынке элитной недвижимости столицы. По мнению Анны Раджабовой, директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE), в бизнес-классе в 2022 году стоит ожидать ряда новых проектов, предусматривающих редевелопмент городских территорий, в том числе на северо-западе, западе и юге столицы. Тем более, что сейчас город активно стимулирует подобные процессы.

«Кроме того, вероятно повышение активности нового игрока рынка – Forma (дочерняя компания ГК ПИК для реализации проектов бизнес-класса). Уже сейчас данный девелопер заявляет об амбициозных планах и новых комплексах.

В высокобюджетном сегменте в 2022 году ожидается старт продаж примерно в 12-15 новых проектах. Бесспорно, самой востребованной локацией выступает ЦАО, однако в нем наблюдается нехватка пригодных площадок. Отдельно выделю Остоженку, в границах которой мы ждем выхода сразу нескольких интересных проектов. Более того, в любом агентстве недвижимости, специализирующемся на высокобюджетном жилье, на них уже сформированы листы ожидания. Также в премиальном и элитном сегменте в текущем году вероятен выход новых комплексов, представляющих собой тщательную реконструкцию исторических зданий», – рассказывает Анна Раджабова.

Елена Тарасова, коммерческий директор компании GRAVION, отмечает, что на текущий момент на рынке представлено около 217,4 тыс. кв. м предложения в сегменте элит/de luxe (28% – апартаменты, 72% – квартиры), 678,6 тыс. кв. м – в премиум классе (из них 18% – апартаменты, 82% – квартиры), порядка 3 630 тыс. кв.м – в сегменте бизнес (11% – апартаменты, 89% – квартиры).

«В прошлом месяце в продажу вышло два проекта в сегменте элит/ de luxe, готовятся к старту 10 новых проектов (63,1 тыс. кв. м) – 10% квартиры, 90% апартаменты. Средневзвешенная цена в данных сегментах – 950-1200 тыс. рублей за «квадрат».  В бизнес-классе ожидается старт продаж четырех новых проектов и 7-ми корпусов в проекте, в котором уже были открыты продажи. Общий объем планирующегося предложения – 140,1 тыс. кв.м.  Средняя стоимость кв. м в бизнес-классе – 380-390 тыс рублей», – рассказывает Елена Тарасова.

Олег Дедков, управляющий партнер, «Живой Комплекс LES», считает, что 2022 год для премиального сегмента может пройти под знаком «Капитал Групп»: «Очевидным «селебрити» будет ЖК «Бадаевский», также ждем открытых продаж по двум люксовым кварталам на Софийской набережной – Mandarin Residences и «Золотой». В сегменте «бизнес» начнется девелопмент башен-кувшинов на месте завода «Фили-Кровля», на берегу реки, напротив Сити (АEON). Также наше внимание привлек третий корпус ЖК Level Стрешнево из-за смелой архитектуры, обеспечивающей интересную квартирографию, ведь в перевернутой трапеции можно обеспечить уникальное соотношение рядовых и видовых квартир», – говорит эксперт.

Роман Мирошников, исполнительный директор ГК «Ойкумена», сообщает, что в Москве внутри Садового кольца в ближайшее время (в этом году) могут стартовать жилые проекты элитного класса в Хлебном переулке, на Садовнической набережной, на ул. Щипок, в Погорельском переулке, а также на Тверской (сервисные апартаменты).

Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse, напоминает, что традиционно элитными кварталами считаются Хамовники («золотая миля» на Пречистенке), Арбат и Тверской районы. «Здесь строятся клубные дома высшей категории со всеми дополнительными преференциями. Причем на рынке есть как квартиры, так и апартаменты. Например, ЖК «Кузнецкий 12» представляет собой отреставрированный пассаж Попова. Здесь представлены именно апартаменты (таков статус дома). В ЖК «Большая Дмитровка IX» в 700 метрах от Кремля также представлены элитные апартаменты, включая пентхаусы.

А вот в ЖК «Малая Бронная, 15» около Патриарших прудов есть и квартиры. Впрочем, элитное жилье строится не только в исторических локациях. Так, ЖК «Eleven» расположен в непосредственной близости от Сити, центра деловой активности города», — рассказывает специалист.

Спрос

Ольга Зыблая, директор по продажам клубных домов Turandot Residences & Artisan, отмечает, что, несмотря на выход проектов в сегменте «делюкс», по-прежнему существует нехватка предложения. «Высокий спрос на дорогую недвижимость сохранится в течение всего 2022 года, так как ввиду действующих covid-ограничений фокус зрения покупателей направлен на внутренний рынок. Речь, прежде всего, об инвестиционных покупках с целью получения спекулятивного дохода», — полагает она.

Эксперт также указывает на высокий интерес покупателей из регионов и других стран, которые рассматривают приобретение ликвидной недвижимости в центре Москвы не только как перспективную инвестицию, которую потом передадут детям, но и как жилье для временных визитов в Москву с целью культурного досуга. «Кроме того, в период ограничений москвичи стали охотно повышать класс жилья для улучшения качество жизни», – говорит Ольга Зыблая.

Олег Дедков считает, что объем продаж в 2022 году в Москве в премиальном и элитном сегментах останется высоким, несмотря на все больший перекос рынка в сторону предложения. «По-прежнему Москва пользуется стабильным спросом со стороны региональных элит, но внутренний рынок замедляется из-за роста объема предложения. Примета 2021 года станет тенденцией 2022: крупные застройщики, ранее не обращавшие внимание на проекты в премиум-классе начали активно играть на этом поле. Ярким примером служат ПИК с Mono и Sense и MR Group с MR Private и Hutton Development», – говорит эксперт.

Марина Лашкевич полагает, что стоимость и объемы продаж объектов останутся на текущем уровне. «Хотя в прошлом году спрос на элитные объекты рос при снижении предложения, все же это очень нишевой сегмент», — подчеркивает аналитик.

Александр Есипенко, директор по маркетингу ГК Insigma, считает, что, вероятнее всего, в текущем году взрывной рост продаж в сегменте элитных новостроек остановится, и уровень спроса вернется к средним значениям. «Стоимость квадратного метра в 2021 году взлетела настолько, что проекты уже на стадии выхода на рынок рассматриваются «под микроскопом»: если и платить такие деньги, то выбирать лучшее — покупатели элитной недвижимости будут ещё тщательнее подходить к поиску квартиры и разбираться в продукте. Снова будут востребованы квартиры семейного формата площадью от 100 кв. м, а также апартаменты с патио, вторым светом, отдельным входом — харизматика внутреннего пространства должна закрывать потребности покупателя в уединении, загородном образе жизни в центре Москвы», — говорит он.

Анна Раджабова  полагает, что в 2022 году может вырасти востребованность проектов, расположенных на набережных. Примером такого комплекса выступает ЖК «River Park Towers Кутузовский», расположенный в самом престижном районе ЗАО (Дорогомилово) на первой линии Москвы-реки. В то же время, в проектах бизнес-класса колебания спроса и цен здесь будут наиболее заметными. «Это объясняется тем, что новостройки бизнес-сегмента ориентированы прежде всего на представителей среднего класса, который в текущих условиях сокращается из-за невысоких темпов восстановления (не говоря уже о росте) экономики, высокой инфляции и снижения платежеспособности значительной части населения. В то же время, нестабильность отечественной валюты и желание потенциальных клиентов вложиться в надежный актив могут повлечь за собой определенное увеличение количества сделок, однако подобный спрос будет носить несистемный характер», — подчеркивает эксперт.

Александр Есипенко считает, что в этом году продолжится рост интереса покупателей к перспективным районам центра Москвы, которые пока в полной мере не оценены. «Среди таких мест, например, восточная граница Китай-города и Таганского района. Здесь появляются достойные дома, формируется однородная социальная среда, развивается соответствующая инфраструктура. Эти районы постепенно превращаются в современные элитные кластеры, становятся точкой притяжения для обеспеченных людей», — говорит аналитик. 

Цены

Большинство опрошенных экспертов уверены, что цены на элитную недвижимость продолжат расти, правда, темпы начнут замедлятся.

Как отмечает Ольга Зыблая, образование дефицита элитного предложения привело к росту стоимости высокобюджетной недвижимости. Так, на сегодняшний день средняя стоимость 1 кв. м элитных новостроек в Москве достигает 1,4 млн рублей.

Александр Есипенко аналогично констатирует, что в 2021 году на рынке наблюдался бурный рост цен на московские элитные новостройки. «Для того, чтобы понять почему так происходит, достаточно посмотреть на текущую ситуацию в этом сегменте. А это ажиотажный спрос на фоне стремительно сокращающегося предложения: в течение года его объем снизился более чем на треть. Существенное влияние оказывает и тот фактор, что в 2021 году реализовался отложенный спрос 2020 года, когда имела место пандемия и самоизоляция. Сегодня в сегменте элитных новостроек образовался дефицит, который в 2022 году, станет еще очевиднее.

Кроме того, удорожание строительства, усилившийся дефицит участков под застройку, вымывание с рынка ликвидных и интересных для покупателей объектов, а также снижение девелоперской активности в течение 2020-2021 годах опять же привели к резкому росту цен. Средняя стоимость квадратного метра элитных новостроек в 2021 году превысила показатель в 1,2 млн рублей и наверняка продолжит расти и дальше, пусть и не столь высокими темпами», — считает Александр Есипенко.

Анна Раджабова полагает: «Вероятно, в текущем году цены на новостройки премиум-класса будут расти пропорционально спросу, который находится на стабильном уровне и менее подвержен влиянию дорожающей ипотеки.В прошедшем году в элитном сегменте рынка новостроек Москвы фиксировался дефицит предложения, вызванный как высоким платежеспособным покупательским интересом, так и нехваткой пригодных площадок, соответствующих критериям класса. Этим и объясняется значительный рост средней стоимости квадратного метра в элитных проектах (+46,4% за 12 месяцев 2021 года). Полагаю, что в текущем году динамика роста цен в данном сегменте, вероятнее всего, будет замедляться по мере выхода нового объема ликвидных вариантов на рынок», — говорит эксперт.

Олег Дедков считает, что 2022 год пройдет под эгидой замедления роста цен и снижения спроса во всех сегментах рынка жилья, кроме клубных малоквартирных домов в топовом сегменте. «Мы ожидаем, что средневзвешенная цена в премиум сегменте перешагнет за 700 тыс рублей за  кв. м, а в сегменте элит – за 1,4 млн рублей за 1 кв. м», — говорит эксперт.  Также он добавляет, что принятые Центробанком решения о поднятии ключевой ставки неизбежно приведут к смещению фокуса многих инвесторов и конечных покупателей от вложений в недвижимость в сторону банковских продуктов.

«Производная от низкого «ключа» ставка ипотеки, державшаяся более года ниже уровня реальной инфляции в экономике была золотой рыбкой, пойманной девелоперами. Она выполнила свою сказочную миссию, и теперь застройщики должны очень внимательно подходить к формированию себестоимости и цен экспозиции, чтобы не остаться у разбитого корыта», —  продолжает Олег Дедков. Поэтому скидки «только для своих и по большому секрету» могут стать хорошим инструментом продаж, считает эксперт. В то же время, аналитик предполагает, что сделок будет не больше, чем в 2021 году. «Это может сказаться на иных темпах реализации активов девелоперами и, следовательно, выразиться не только в статистике скидок, но и их средней величине», — отмечает Олег Дедков.

Роман Мирошников отмечает: «В Москве средняя стоимость 1 кв. м элитного жилья уже давно перевалила за 1 млн рублей. В 2022 году мы, безусловно, увидим дальнейший рост — вероятно, в пределах 10%. Продолжит оказывать влияние на цену жилья как общий рост себестоимости, высокая инфляция, так и удорожание импортных составляющих, неизбежных при реализации высокобюджетных проектов».

Ольга Зыблая уверена: «Цены на недвижимость в сегменте «делюкс» в нынешнем году стабилизируются: если в 2021 год рост цен был на уровне 18%, то по итогам 2022-го ожидаемый рост цен будет в пределах 7-10%».

Елена Тарасова полагает, что высокобюджетная недвижимость по-прежнему хорошо продается и будет продаваться. «Эта тенденция будет точно сохраняться ближайшие 2-3 года. Цены также не будут падать, а плавно расти вверх под влиянием внешних и экономических факторов. Рост строительных материалов, увеличение стоимости рабочей силы, изменения в кадастровой стоимости, возможное введение НДС на строительство апартаментов со стороны правительства – не позволит ценам упасть. Уже сейчас расходы застройщика очень сильно выросли и дальше будут только увеличиваться. Стройка – сейчас недешевое удовольствие. Строить себе в убыток точно никто не будет. Застройщик будет готов поступиться темпом продаж, но при этом все-равно постарается сохранить ту маржинальность, которую изначально планировал», – подчеркивает эксперт.

Марина Лашкевич думает, что стоимость и объемы продаж объектов останутся на текущем уровне. «Хотя в прошлом году спрос на элитные объекты рос при снижении предложения, все же это очень нишевой сегмент», — подчеркивает специалист.

Значимые события и прогнозы

Говоря о значимых событиях на рынке недвижимости, Роман Мирошников отмечает: «В сущности, они уже произошли: нас ожидает ужесточение западных санкций, что повлечет за собой дальнейшее ослабление рубля. Практически всегда для российского рынка недвижимости это влекло за собой рост продаж, в особенности на высокобюджетном рынке. Не исключено, что мы увидим это и теперь. Притом, что нас не первый год пугают цифрами по оттоку капитала за рубеж (в 2021 году составил 72 млрд долл.), инвесторы остаются активными в России: продажи элитных объектов рекордные (рост порядка 50% в сравнении с 2020 годом и около 35% — с вполне благополучным 2019 годом)».

Марина Лашкевич также указывает на геополитические риски и волатильность рубля. «21 февраля наша страна переписала историю, и это решение Президента может сильно повлиять на рыночные механизмы в любом сегменте бизнеса внутри страны», — подчеркивает эксперт.

Олег Дедков говорит: «Если не брать текущую внешнеполитическую ситуацию, эскалация которой может привести к тяжелым последствиям для ряда ключевых отраслей российской экономики, то в общем, в 2022 году мы не ожидаем серьезных потрясений на рынке премиальной недвижимости. В Москве многие девелоперы ждут принятия федерального закона, регулирующего статус законно построенных и строящихся апартаментов – этот вопрос давно назрел, и мы очень рассчитываем на его разрешение в ходе осенней сессии Госдумы. Этот долгожданный шаг, объединяющий интересы города, потребителей и девелоперского сообщества, толкнет цены на апартаменты вверх, практически приравняв их к квартирам, что даст покупателю возможность более обширного выбора без неприятных сюрпризов, ведь не секрет, что многих пока останавливает этот статус».

Анна Раджабова отмечает, что одним из наиболее ожидаемых событий 2022 года выступает решение вопроса с правовым статусом апартаментов. «С 2016 года в Госдуму было внесено несколько разных по своему содержанию законопроектов, однако ни один из них не был принят. При этом текущая версия документа распространяется только на многофункциональные здания (корпуса, где есть квартиры и апартаменты), строительство которых начнется после вступления закона в силу. Получается, что уже введенные в эксплуатацию или возводимые апарт-комплексы не попадают под его действие. Поэтому сейчас внутри парламента ведется обсуждение законопроекта с участием органов власти. Дата рассмотрения документа пока не определена. Но есть вероятность, что план работы Думы будет скорректирован и законопроект включат в план работы на весеннюю сессию 2022 года».

Тренды

Также Анна Раджабова выделяет несколько основных трендов на рынке элитной недвижимости. В первую очередь, эксперт отмечает рост доли ипотечных сделок в высокобюджетном сегменте. «К примеру, в некоторых премиальных проектах она превысила 50%. Потенциальные покупатели видят, что взять ипотеку зачастую выгоднее, чем «вынимать» средства из собственного бизнеса. К тому же, банки могут предложить VIP-клиентам привлекательные условия», — говорит Анна Раджабова.

Александр Есипенко аналогично обращает внимание потенциальных покупателей на рынок ипотеки. «17 декабря 2021 года ЦБ РФ повысил ключевую ставку седьмой раз подряд и сразу на 1 процентный пункт – до 8,5% годовых, а уже 11 февраля последовало еще одно повышение. На этот раз до 9,5% и это значение стало максимальным с 2017 года. Эксперты сходятся во мнении, что дальнейший рост ключевой ставки в текущем году неизбежен. Следствием этого стало повышение ставок по ипотечным кредитам, которое началось в конце декабря и продолжается в январе-феврале. В Сбербанке, ВТБ и других крупных банках ставки стали двузначными, превысив психологическую отметку в 10%. Ипотека становится менее доступной», — подчеркивает эксперт.

Ссылаясь на данные международного агентства недвижимости Savills, повышение ставки по ипотеке на 1-1,5 процентных пункта может означать сокращение спроса на ипотечные кредиты на 20-30%, говорит Александр Есипенко. «В сложившихся условиях подорожают также займы, предоставляемые застройщикам для проектного финансирования. При этом рост цен на квартиры, в том числе в элитном сегменте, продолжится — согласно прогнозам большинства экспертов, он превысит инфляцию и составит в 2022 году как минимум 10-15%. Таким образом, тем, кто решил приобрести недвижимость, стоит задуматься о заключении сделки уже сегодня — ведь завтра наверняка подорожает как сама квартира, так и ипотечный кредит», — советует эксперт.

Элитные локации Москвы постепенно изменяются – это еще один важный тренд, о котором говорят аналитики.

Так, Анна Раджабова отмечает: «Наблюдается определенная децентрализация премиальных локаций. Помимо традиционно востребованных ЦАО и ЗАО, новые проекты выходят в СЗАО и САО». Наблюдается смещение предложения и спроса в сторону Якиманки и Замоскворечья, которые уже сейчас занимают лидирующие позиции по объему экспозиции. Кроме того, из-за дефицита пригодных для строительства участков существует вероятность появления на рынке новых проектов, представляющих собой реставрацию или редевелопмент существующих зданий. 

Ольга Зыблая считает, что прогрессирующая децентрализация Москвы будет отражаться на расширении локаций, традиционных для появления элитных проектов. «Уже сейчас наблюдается точечное появление элитных объектов в Раменках, Ленинградском проспекте — в районе Третьего транспортного кольца.  Выход новых проектов в историческом центре осложняет минимальное количество пригодных для нового строительства участков», — говорит эксперт.

На рынке станет появляться больше совместных проектов: региональные и столичные девелоперы будут объединять усилия для строительства новых проектов, называет еще одну тенденцию Анна Раджабова. «Вероятно, в 2022 году продолжится тренд на совместную реализацию проектов региональными застройщиками и крупнейшими столичными девелоперами. Это касается прежде всего проектов бизнес-класса. Интерес московских компаний к такому взаимодействию может быть обусловлен необходимостью реализации льгот по созданию МПТ (мест приложения труда). В свою очередь, новичкам рынка подобное сотрудничество позволит получить необходимые ресурсы (в том числе GR) и компетенции», — отмечает Анна Раджабова.

Еще в качестве тенденций ближайших лет аналитик называет дальнейшее совершенствование столичных проектов с точки зрения современных технологий. «Проекты бизнес-класса, премиального и элитного сегмента продолжат «умнеть». Активнее будут внедряться технологии не только «умного» дома, но и смарт-кварталов», — подытоживает Анна Раджабова.

Марина Лашкевич также в качестве трендов называет активное внедрение зеленых стандартов и цифровизации в строительство элитных ЖК. «Здесь конкуренция давно уже перешла из ценовой плоскости в плоскость уникальности и элитарности услуг», — говорит специалист.

Елена Тарасова отмечает изменение квартирографии элитных проектов: «В последнее время мы наблюдаем тренд на уменьшение площади квартир и апартаментов бизнес-класса. Рынок пополнился небольшими лотами-студиями и однокомнатными квартирами. На сегодняшний день средняя площадь экспонируемой квартиры сократилась примерно на 6 кв. м и находится на уровне 70 кв. м. Тенденция к незначительному уменьшению площади наблюдается и в сегменте высокобюджетной недвижимости. Однако стоит добавить, что в новых проектах девелоперы предлагают компактные лоты в ограниченном объеме».

Еще одно веяние — строгое внимание к функциональности планировочных решений и качеству инженерного оснащения, говорит Елена Тарасова. Клиенты больше времени проводят дома, и квартира стала для многих основным пространством для работы, занятий спортом, учебы и досуга. 

Другая  тенденция, которая активно начала набирать обороты еще в начале прошлого года – увеличение доли проектов с отделкой. Это касается как апартаментов, так и квартир. «На текущий момент порядка 50-55% предложения – лоты с отделкой, частично с меблировкой и кухней. И их доля — растет. У покупателей высокобюджетной недвижимости просто нет времени заниматься ремонтом, а качество отделочных материалов и стремление любого девелопера сделать свой проект уникальным и повысить его привлекательность в глазах покупателя способствуют данному тренду», — считает Тарасова.

Эксперт также отмечает, что многие покупатели стали отдавать предпочтения в пользу сервисных апартаментов с обслуживанием ведущими отельными операторами.

24 февраля
Автор: Редактор сайта

Похожие материалы
Другие проекты LifeDeluxe
Портал msk.lifedeluxe.ru является частью глобального проекта LifeDeluxe, который включает в себя порталы об элитной недвижимости двух столиц и рынке зарубежной премиальной недвижимости. Жилая и коммерческая недвижимость бизнес- и элит-класса Санкт-Петербурга и Ленобласти представлена на lifedeluxe.ru. Предложения о покупке и аренде домов и квартир за границей вы найдете на world.lifedeluxe.ru. Мы помогаем сделать правильный выбор.
Все новости
Новости рынка элитной недвижимости
Аналитика и обзоры рынка