(3).jpg)
В условиях неопределенности эксперты рынка элитной недвижимости делают осторожные прогнозы. Несмотря на кризис, аналитики надеются, что высокобюджетный сегмент все же устоит как традиционно наиболее сильный в сравнении с рынком массового жилья.
Как отмечает Андрей Соловьев, региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Russia, элитный рынок жилой недвижимости во все кризисные периоды последних лет характеризовался стабильностью. И хотя в настоящий момент прогнозировать будущий сценарий развития рынка «элитки» сложно (как и в целом всего рынка недвижимости), в дальнейшем эксперт видит сохранение статуса элитного жилья как «тихой гавани» для хранения сбережений покупателей, особенно в условиях роста неопределенности и ослабления других инструментов инвестирования и сохранения капитала. При этом Андрей Соловьев подчеркивает, что рынок недвижимости в любом случае будет поддерживаться государством, «так как это системообразующая отрасль, важная для населения, для поддержки благополучной социальной атмосферы в стране».
ЦЕНЫ
Как полагает Андрей Соловьев, скорее всего уже не будут фиксироваться те рекордные темпы роста цен, которые отмечались последние пару лет. При этом размер скидок, предоставляемых в индивидуальном порядке, может вырасти, особенно в проектах, которые давно экспонируются на рынке, и качественные характеристики которых уже не соответствуют запросам покупателей.
Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, отмечает, что в течение 2022 года цены стабилизировались на рынках, то есть был достигнут в той или иной мере баланс.
«Конечно, невозможно баланс поддерживать точно, спрос и предложение очень зависимы от положения дел в экономике. Так как РФ является частью мировой экономики, а там наметилась серьезная турбулентность (рецессии в экономиках Запада, санкции, дефицит сырья, сбой логистики), то не стоит думать, что на рынке жилья РФ будет все очень спокойно», – говорит Владислав Преображенский.
Эксперт считает, что в ближайшей перспективе цены могут начать снижение, если не будет дополнительных мер поддержки спроса.
«Этому способствует все то, что сказано выше, плюс то, что неизбежно будут предприниматься и усиливаться меры по перестройке экономики РФ. Это и ускорение импортозамещения, технологическая суверенизация, а также перестройка логистических путей, связанных с мировой торговлей, – подчеркивает Владислав Преображенский. – Цены действительно могут скорректироваться вниз, но не намного (пока невозможно это достоверно оценить, это скорее на уровне экспертной оценки). Ожидать, что деньги мобилизованных граждан повлияют на рынок можно будет тогда, когда все организационные моменты, связанные с частичной мобилизацией, будут завершены, и станут понятны последствия для экономики».
Алексей Непейвода, руководитель департамента маркетинга и продаж Клубного дома TURGENEV, считает: учитывая нынешнюю политическую ситуацию на территории РФ, ждать сильного скачка цен на высокобюджетном рынке, как минимум до начала 2023 года, не стоит. Стоимость жилья сохранится примерно на том уровне, который наблюдается сегодня. В более бюджетных сегментах возможно некоторое снижение цен: себестоимость строительства там гораздо ниже, и подобные меры могут простимулировать покупателей и инвесторов, говорит эксперт. Однако на рынке высокобюджетного жилья его стоимость вряд ли понизится.
«Если мы берем проект элит-класса на финальной стадии строительства с чистовой отделкой, очевидно, что застройщику просто не выгодно снижать стоимость. Во-первых, премиальные стройматериалы и комплектующие – особенно зарубежные – в условиях санкций значительно выросли в цене. К тому же, стоит учитывать логистику. Во-вторых, проекты на финальной стадии строительства по-прежнему на сегодняшний день более привлекательны для клиентов дорогого рынка, а потому их девелоперам просто не резонно занижать стоимость или давать серьезный дисконт. Думаю, до конца года стоимость ликвидного предложения на элитном рынке будет плюс-минус стабильна», – подчеркивает Алексей Непейвода.
Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир Квартир», отмечает: за последний год цены на элитную недвижимость снизились на 10-30% по разным сегментам. Это связано и с эмиграцией (следовательно, с увеличением предложений на продажу), и со снижением спроса по другим причинам. «В периоды турбулентности у людей возникают разные обстоятельства, которые не предполагают покупок элитной недвижимости. Всплеск покупок был в конце февраля – марте, когда не было понятно, что будет с курсом валют и вообще с деньгами, и многие предпочли поместить средства «в бетон», – говорит Павел Луценко.
Наталия Кузнецова, генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости», приводит порядок цен в проектах бизнес- и премиум-класса. В «бизнесе» средняя цена 1 кв. м квартир составляет 444,3 тыс. рублей (+1,5% за месяц, +17,7% за год), премиум-класса –710,4 тыс. рублей (+0,7% за месяц, -0,6% за год).
На рынке апартаментов средняя стоимость квадрата» в бизнес-классе равна 368,8 тыс. рублей (+1,7% за месяц, +14,2% за год), в премиум-классе – 820 тыс. рублей (-0,1% за месяц, +22,5% за год).
«До конца года, по нашим прогнозам, можно будет ожидать коррекции цен вниз в большинстве проектов бизнес- и премиум-классов в связи с падением спроса. Также нужно иметь в виду, что в 2021 году на фоне снижения ипотечных ставок и увеличения спроса средний уровень цен был достаточно сильно перегрет. Так, средний прирост цен в месяц составлял не менее 2,5% в бизнес-классе и 1,5% в премиум-классе», – говорит Наталия Кузнецова
Андрей Соловьев отмечает, что на первичном рынке элитного жилья пока не зафиксировали снижения цен или появления большого количества скидок.
СПРОС
Что касается спроса, продолжает Андрей Соловьев, он будет корректироваться, учитывая, что из-за текущей повестки дня многие отложили вопрос приобретения жилья и заняли выжидательную позицию. «Как правило, после стабилизации ситуации мы отмечаем «скачок» числа сделок из-за отложенного спроса, что в итоге компенсирует периоды охлаждения на рынке», – прогнозирует Андрей Соловьев.
«До начала мобилизации мы наблюдали постепенное восстановление покупательского спроса на элитном рынке. По сравнению с тем же апрелем, когда ключевая ставка ЦБ выросла до 20%, а также цены на недвижимость взлетели на фоне санкций, покупатели сомневались в покупке. Затем спрос выровнялся, благодаря, в том числе, господдержке строительной отрасли, льготной ипотечной ставке и дополнительным мерам со стороны некоторых застройщиков», – отмечает Алексей Непейвода
Он считает, что сейчас ситуация будет циклична: на прошлой неделе наблюдалось некоторое замедление спроса, что резонно – неуверенность в завтрашнем дне всегда отражается на рынке.
«Но в условиях неопределенности недвижимость всегда остается стабильным и привлекательным вложением для сохранения капитала. Паузы в сделках могут быть, но кратковременно. До конца года рынок адаптируется и спрос также восстановится», – думает Алексей Непейвода.
Владислав Преображенский полагает, что со спросом и предложением на первичном рынке все обстоит более-менее неплохо. Но, подчеркивает аналитик, сравнивать необходимо с 2019 годом, а не с «качелями» 2020-2021 годов.
«Это обусловлено тем, что в предыдущих годах отмечены как резкое падение спроса (пандемия, окончание программ стимулирования), так и резкое стимулирование спроса, причем не учитывая ни региональную, не отраслевую специфику. В пандемию такой подход был более чем оправдан, тогда необходимо было спасти ситуацию, речь шла о платежеспособности целой отрасли, причем стратегической для государства в целом», – напоминает Владислав Преображенский.
Эксперт надеется, что предстоящий период нестабильности будет краткосрочным. Он считает, что в дальнейшем также будут прилагаться усилия для соблюдения баланса спроса и предложения на рынке недвижимости.
Наталия Кузнецова считает, что спрос в сегментах бизнес- и премиум-класса зависит в основном от двух факторов – от цен и ипотечных ставок. Поэтому в тех проектах, где застройщики будут предоставлять существенные скидки своим покупателям, и в которых можно будет согласовать комфортные ипотечные ставки, спрос будет находиться на приемлемом уровне. «В целом в этих сегментах не ожидается роста активности покупателей», – полагает эксперт.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Андрей Соловьев рассказывает: за первое полугодие 2022 года было выведено в продажу значительное количество новых проектов. Аналитик ожидает, что проекты, которые уже находятся в разработке и на начальном этапе строительства, сохранят заявленные сроки старта продаж. Поэтому в ближайшей перспективе рынок будет находиться в поиске баланса спроса и предложения, в начале следующего года прогнозируется установление равновесных цен.
Алексей Непейвода уточняет, что на первичном рынке за последние полгода открытые продажи были начаты в трех элитных проекта.
«На мой взгляд, до начала 2023 года вывод новых объектов будет минимальным, поскольку девелоперы понимают, что сейчас не лучшее время – потенциальные покупатели оценивают все возможные риски, связанные с приобретением недвижимости. Наиболее привлекательными для клиентов элитного рынка остаются готовые проекты или на финальной стадии строительства, где уже давно отлажены поставки стройматериалов и завершаются все строительные работы», – подчеркивает эксперт.
Наталия Кузнецова отмечает: на первичном рынке столицы в бизнес-классе сейчас наблюдается небольшое сокращение предложения – за месяц на 4%, по итогам августа-сентября не вышло новых проектов. В премиальном сегменте сокращение составило 2%. Застройщики не спешат сейчас выводить на рынок новые проекты высокого ценового сегмента в силу снижения спроса и отсутствия комфортных условий по ипотеке.
Впрочем, Владислав Преображенский высказывает иную точку зрения: «Ввод и запуск новых проектов недвижимости остается стабильным, более того, ввод идет опережающими темпами по отношению к предыдущим годам. Недостатка предложения на первичном рынке точно не ожидается.
Сам процесс строительства весьма консервативен, и в среднем составляет около 3 лет. Нет никаких оснований говорить, что горячая фаза экономической турбулентности будет в течение ближайших нескольких лет, да в такой мере, что экономика к ней не сможет приспособиться. Для этого должна произойти существенная эскалация противостояния всех нынешних участников конфликта. Возможно ли это? Да, возможно. Надо ли закладываться на такое развитие событий уже сейчас? Нет, пока не произошло тех событий, которых не могла бы «переварить» экономика РФ.
В любом случае, когда существует экономика, то экономическая модель приводит все процессы в ней в некий баланс. Труднее всего дается сам переход к новому балансу. Но, пока мы не можем описать конечную точку, куда должна прийти экономика РФ, т.к. это общемировые процессы и до окончания перехода мировой экономики в новое состояние говорить о том, какое состояние будет у нашей - преждевременно. Тем не менее, пока есть возможность, надо работать в рамках намеченных планов и корректировать их только на основе объективных обстоятельств», - подытоживает аналитик.
В заключение Владислав Преображенский делится прогнозами. Для рынка недвижимости Москвы он следующий:
Для рынка недвижимости в целом по стране:
