На рынке жилья в Москве сформировался отдельный специфический сегмент «старых новостроек» или «новой вторички» – порядка 15% квартир на вторичном рынке жилья Москвы предлагаются собственниками домов 2000-х гг., подсчитали аналитики компании «Метриум». Как правило, эта недвижимость морально устарела, но ее стоимость сопоставима с расценками актуальных новостроек, в результате владельцы таких квартир конкурируют с застройщиками.
Всего эксперты изучили более 300 вариантов квартир. Анализ показал, что жилье в домах 2000-х гг. действительно стоит дорого. Прежде всего, это связно с площадью их квартир. Так, средняя площадь однокомнатной квартиры составляет 52 кв. м, двухкомнатной – 71 кв. м, трехкомнатной – 124 кв. м, с четырьмя и большим числом комнат – 209 кв. м. Для сравнения: в современных новостройках «старой» Москвы однокомнатные квартиры в среднем достигают 42 кв. м, двухкомнатные – 65 кв. м, трехкомнатные – 96 кв. м, четыре-плюс – 166 кв. м. Большая площадь обуславливает высокую стоимость, даже если цена квадратного метра умеренная. Помимо этого, качество планировок больших квартир невысоко – среди них встречаются трехкомнатные лоты площадью более 100 кв. м без гардеробной, с одним санузлом, со смежными комнатами и другими недостатками.
При этом за среднюю однокомнатную квартиру собственники просят в среднем 25 млн рублей (против 18 млн рублей на рынке актуальных новостроек), за двухкомнатную – 31 млн рублей (столько же, сколько в современных новостройках), за трехкомнатную – 75 млн рублей (против 50 млн рублей), за четыре-плюс – 116 млн (против 125 млн в новостройках).
Что касается качественных сравнений, у современных новостроек и домов 20-30-летней давности есть существенные различия. По мнению экспертов «Метриум», элитные клубные дома 1990-2000-х построены добротно, часто имеют продвинутые инженерные системы (например, очистки воды и воздуха), как и современные новостройки. Однако качественная разница более заметна между зданиями бизнес- и премиум-класса разных эпох. Так, в жилых комплексах начала 2000-х не всегда есть современная система вентиляции, и вопрос решается установкой кондиционеров с внешним блоком. Заметны и архитектурные различия. В домах 2000-х гг. редко проектировались стилобаты, в связи с чем коммерческие пространства на первых этажах сильно ограничены по высоте и площади помещений. Общественные зоны и входные группы либо вовсе отсутствуют, либо очень маленькие. Авторский дизайн мест общего пользования (отделочные материалы, мебель, освещение) также применялся редко.
Благоустройство прилегающего пространства в жилых комплексах 2000-х гг. часто утилитарно: нет функционального зонирования для жителей разных возрастов, сложного ландшафтного дизайна, сценарного освещения.
Наконец, часто из-за площади помещений, устаревших инженерных систем и отсутствия жестких экологических требований на момент строительства коммунальные услуги в старых «бизнес» и премиальных новостройках высоки (до 35 тыс. рублей в месяц за однокомнатную квартиру).
11 декабря 2023 г.
