(2).jpg)
Если коротко: все не так плохо. Рынок смотрит в будущее со сдержанным оптимизмом, показатели по сделкам в октябре-ноябре оказались на высоком уровне. В наступающем году количество покупок по ипотеке, вероятно, будет гораздо ниже результатов 2021 и 2022 годов.
Настроения и ключевые тенденции
Андрей Соловьев, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group (ex-Knight Frank Russia), отмечает, что в 2022 году рынок недвижимости вновь оказался в состоянии турбулентности: покупатели и застройщики адаптируются к кризису. Однако сейчас этот период стал короче, поскольку потребители быстрее адаптируются к внешним факторам и новым реалиям.
Это мнение разделяет Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП: «Жители России уже меньше реагируют на новостной фон и больше возвращаются к классическому образу жизни. Без рефлексии. Это тоже помогает нам работать в классическом русле. Без паники».
Андрей Соловьев среди ключевых тенденций рынка элитной жилой недвижимости называет появление новых игроков, ранее работавших в более бюджетных классах. Это компании: Level Group («Саввинская 17» и «Саввинская 27»), ГК «Пионер» (OPUS), «Абсолют Недвижимость» (Luzhniki Collection), «Группа ЛСР» (Le Dome).
«В этом году сегмент продемонстрировал рекордное значение проектного объема новых проектов: так, суммарный проектный объем новостроек 2022 года составил почти 4,4 тыс. лотов, что в четыре раза превышает аналогичный показатель 2018 года (1,1 тыс. лотов)», — рассказывает Андрей Соловьев.
Предложение и спрос
В элитном сегменте наметились отличные от прошлого года тенденции: на первичном рынке наблюдается рост объемов предложения на фоне высокой девелоперской активности и охлаждения спроса, продолжает Андрей Соловьев.
«Средняя цена предложения после корректировки во втором квартале демонстрировала довольно умеренные темпы роста. Кроме того, расширилась практика скидок, предоставляемых в основном в индивидуальном порядке», — говорит Андрей Соловьев.
На вторичном рынке также растет доступный для покупки объем предложения, при этом сейчас возможны более существенные дисконты. Размер скидки составляет 5–10%, однако может доходить и до 20-30%».
Юрий Завидов, основатель компании Zavidov Realty, отмечает: «Главный тренд — это то, что продавцы готовы отступить от первоначально объявленной цены на 10-15% и даже 20%, если понимают, что есть реальный покупатель с деньгами. Раньше такой гибкости и сговорчивости продавцов не наблюдалось».
Алексей Бондарев говорит, что с ноября отмечается сильный рост продаж: «По моим данным, крупные девелоперы близки к 100% выполнению планов. Во многом, это благодаря ажиотажу из-за завершения льготной ипотеки. Мы уже много раз видели, как люди бегут что-то взять в последний момент. Сейчас происходит то же самое. Могу сказать по своей команде: мы от месяца к месяцу бьем свои же рекорды по продажам».
На вторичном рынке, как отмечает Юрий Завидов, в октябре-ноябре наблюдалось небольшое оживление в сегменте премиум-класса в связи с отъездом из страны некоторых людей. Они продавал свои активы, в том числе недвижимость. В свою очередь, часть покупателей решила вложить накопления в жилую недвижимость.
Эксперт подчеркивает, что в высоком ценовом сегменте рынка объем новостроек сравним с объемом вторичного рынка. В отличие от сегмента масс-маркета, где ввод нового жилья на порядок превышает объем операций на вторичном рынке.
Уровень цен на конец 2022 года
По данным NF Group, средняя цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы по предварительным итогам 2022 года составила 1 530 тыс. рублей за 1 кв. м (+14% за год).
«После корректировки показателя во II квартале, когда стоимость квадратного метра снизилась до 1 459 тыс. рублей (-9% за три месяца), средневзвешенная цена демонстрировала довольно умеренные темпы роста, связанные как с осторожностью девелоперов в ценообразовании уже реализуемых проектов, так и с выходом новых масштабных комплексов по более доступным ценам», – говорит Андрей Соловьев.
В разрезе классов средняя цена предложения в сегменте «премиум» достигла 1115 тыс. рублей за 1 кв. м (+16% в годовой динамике), а в сегменте «делюкс» – 2 128 тыс. рублей за 1 кв. мм (+11% в годовой динамике).
«Ценовая дельта между классами остается на высоком уровне и, по предварительным итогам 2022 года, составляет более 90%, тогда как, например, в 2016 году разница равнялась 42%.
В целом, активное увеличение дельты наблюдается с 2019 года в связи с высокими темпами роста показателя в сегменте «делюкс», который традиционно характеризуется небольшими объемами выхода новых объектов.
Ограниченное предложение, увеличение себестоимости строительства и заметное повышение качества возводимых комплексов в совокупности с расширением уникальных характеристик новостроек стали ключевыми факторами наблюдаемой динамики рынка в этом сегменте», – комментирует Андрей Солоевьев.
Ипотека на рынке элитной недвижимости
Ярослав Баджурак, коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру», рассказывает, что, в отличие от западных рынков, доля ипотеки в российском сегменте элитной недвижимости в последние годы традиционно оставалась минимальной, а в 2022-м году – упала практически до нуля.
Однако ипотечные программы помогают покупателям со средним доходом и выше, которых традиционно относят к среднему классу, приобретать квартиры в новостройках комфорт- и бизнес-класса в Москве, Санкт-Петербурге и городах-миллионниках.
«Несмотря на развивающийся кризис, по данным финансового маркетплейса «Выберу.ру», онлайн-спрос на ипотеку за 11 месяцев 2022 года был на 4,1% выше, чем за аналогичный период годом ранее.
Правда, интерес россиян значительно различался от месяца к месяцу. Например, в марте после начала специальной военной операции мы увидели максимум ипотечных онлайн-запросов за два года. Люди стремились сохранить сбережения в недвижимости и активно использовали ипотеку. Но спустя полгода, в таком же кризисном октябре после объявления о частичной мобилизации, показатель продемонстрировал антирекорд: количество запросов упало на 44% до минимума за два последних года.
В ноябре интерес россиян к ипотеке постепенно восстанавливался. Число онлайн-запросов ипотеки выросло на 6% за месяц к показателю октября, вопреки отсутствию явной положительной динамики в экономике страны», – делится Ярослав Баджурак.
По наблюдениям эксперта, спрос рос в том числе из-за опасений покупателей, что льготная ипотека закончится в текущем году. Как стало известно 15 декабря, президент РФ Владимир Путин заявил, что льготная ипотека будет продлена до 1 июля 2024 года, ставка по ней увеличится до 8%.
Прогнозы на начало 2023 года
Настроения
Андрей Соловьев комментирует: «На сегодняшний день прогнозировать будущий сценарий развития элитного сегмента сложно, как и в целом всего рынка. Как подтверждает опыт прошлых кризисов, премиальная и люксовая недвижимость сохраняет статус лучшего способа сбережения средств от инфляции и колебаний курсов валют, «тихой гавани» для вложения капитала, поддерживая интерес со стороны состоятельных покупателей.
В начале следующего года вероятно сохранение текущих сложившихся тенденций. В последнее время средневзвешенная цена предложения демонстрировала незначительную положительную динамику, обусловленную в основном структурными изменениями предложения. Поэтому во многом в будущем году на динамику предложения будет влиять то, в каких проектах начнутся продажи. Но мы по-прежнему будем жить в реалиях «рынка покупателя» и поиске того самого баланса спроса и предложения в новых условиях».
Алексей Бондарев считает, что будет наблюдаться просадка в январе и начало небольшого роста в феврале. «Это обычная тенденция. И если ничего не поменяется в стране и в мире — будет классическая кривая продаж недвижимости», — делится эксперт.
Ярослав Баджурак прогнозирует, что доходы среднего класса в 2023 году будут отставать от темпов инфляции. «А социальная и геополитическая нестабильность переключит внимание людей с задачи улучшения жилищных условий на более насущные проблемы – сбережение денег и сокращение расходов. Нельзя исключить и новых «сюрпризов» в виде западных санкций или новых геополитических проблем, что дополнительно усложнит ситуацию на рынке недвижимости. Весьма вероятно, что продажи ипотеки и квартир комфорт- и бизнес-класса будут стагнировать, а ипотечный спрос будет гораздо ниже показателей 2021 и 2022 года», — заключает Ярослав Баджурак.
Цены и спрос на конец года и начало нового
Говоря про цены, Алексей Бондарев отмечает, что на конец года наблюдается стагнация на рынке. «Это ожидаемая стагнация в текущих реалиях. Я уже второй год говорю о будущей стабилизации цен, вот она и происходит. Если честно — я очень удивлен, насколько стабильно реагировал рынок строительства на колебания этого года. Наш сектор сильно поддерживали, ведь девелопмент — это 8% ВВП страны. Никто не готов пускать десятую часть оборота страны на самотек».
В январе-феврале 2023 года, полагает Алексей Бондарев, будет относительная прямая без ростов и падений. «Мы видим это уже второй месяц, и вряд ли что-то изменится. Рынок работает нормально, сейчас нет причин для чего-то стихийного. Но этот прогноз сделан из расчета, что ничего критичного не произойдет. Мы живем в довольно нестабильное время. Одно могу сказать точно — они не рухнут. Повторю мою любимую фразу: «Москва обречена на стабильный спрос в недвижимости».
Юрий Завидов комментирует: «Недвижимость – это не арбузы и дыни, цены на которые заметно меняются от месяца к месяцу в силу сезонности продукта. Полагаю, что после определенных событий в феврале и в сентябре 2022 сложился уровень цен, который будет держаться относительно долгое время. Конечно, надо делать поправку на то, например, что в январе практически половина месяца — это каникулы, сделок нет, рынок спит».
О выводе новых проектов
Алексей Бондарев говорит, что в ближайшие полгода стоит ожидать выхода на рынок новых проектов. «Мы уже получили ряд предложений от девелоперов элитного сегмента и увидим старты продаж в 2023 году. В Москве есть покупатель на такой продукт. А где есть спрос — всегда есть предложение».
Юрий Завидов подчеркивает: «Элитный проект не появляется вдруг. Этому предшествует долгая работа по приобретению прав на землю, и оформлению разрешительной документации. Уже сейчас можно сказать, что в этом сегменте будет предлагаться на рынке в ближайшие 2-3 года. Адреса известны.
По поводу новых проектов — здесь многое упирается в чисто географические ограничения. Если условиться, что элитный проект — это не только Хамовники и Арбат, но и, например, Котловка, Нагатино-Садовники или Ростокино, при этом определяющее значение имеет качество дома, то потенциал, безусловно, есть».
16 декабря 2022 г.
