Аналитики S.A. Ricci подвели предварительные итоги первого полугодия 2019 на рынке складской недвижимости. По предварительным данным, в 1 полугодии 2019 года свыше 370 тыс. кв. м качественных площадей пополнило рынок складской недвижимости Московского региона. Данный показатель превышает значение аналогичного периода 2018 года (118 тыс. кв. м) более чем в 2 раза.
На конец первого полугодия 2019 года совокупный объем качественных складов в регионе достиг величины в 13 млн кв. м. Ввод всего объема практически равнозначно распределен между 1 и 2 кварталами 2019 года – 196 и 178 тыс. кв. м соответственно.
Несмотря на более высокую активность девелоперов по сравнению с прошлым годом, показатель не достиг рекордных величин 2014-2015 годов.
Строительство порядка 60% всех введенных в эксплуатацию складских корпусов велось спекулятивно. Лишь 40% площадей было реализовано под конечного пользователя. Тем не менее, величина прироста по-прежнему остается относительно малой, а большая часть введенных площадей уже сдана в аренду или продана еще до ввода в эксплуатацию.
В первом полугодии 2019 года завершилось строительство таких знаковых проектов BTS, как 1-я очередь распределительного центра компании Wildberries (49 тыс. кв. м), а также 3 этапа строительства дистрибьюторского центра IKEA (80 тыс. кв. м).
Оживление в части ввода в эксплуатацию, а также некоторый перекос в сторону спекулятивного строительства объясняется достаточно малым объемом вакантных площадей на рынке. Однако девелоперы по-прежнему не нацелены на пополнение рынка большими объемами складских объектов. Причины все те же: высокая стоимость строительства и кредитования, необходимость заполнения арендаторами строящихся блоков до момента их ввода в эксплуатацию, низкая ставка аренды.
На высокой стадии готовности на текущий момент находится еще ряд объектов, которые могут получить разрешающие документы в последних числах 2 квартала (около 150 тыс. кв. м), однако ввод в эксплуатацию большей части из них, вероятнее всего, будет перенесен на 2 полугодие. Всего до конца года к вводу планируется еще свыше 1 млн кв. м складов, в том числе должно завершиться строительство распределительных центров для компаний Wildberries, «Лента», Leroy Merlin и «Мираторг». Кроме того, ведется строительство спекулятивных проектов, которые расширят предложение на рынке.
Примеры складских комплексов, запланированных к вводу в эксплуатацию до конца 2019 года
Источник: S.A. Ricci
Несмотря на более высокую долю спекулятивного строительства, на рынке по-прежнему прослеживается недостаток свободных к реализации складских площадей. В условиях остающегося активным спроса, по итогам 1 полугодия вакансия сохраняется на достигнутом уровне (порядка 5%) и даже имеет предпосылки к снижению.
По итогам первого квартала 2019 года средние арендные ставки повысились до 4 100 рублей за 1 кв. м в год и 3 800 рублей за 1 кв. м в год для классов А и В соответственно (triple net). По оценкам S.A. Ricci, в 1 полугодии 2019 года. показатели сохранятся на достигнутом уровне.
