В целом участники рынка далеки от панических настроений, хотя и сходятся во мнении, что покупатели заняли «выжидательную» позицию. Девелоперы в большинстве своем уже приспособились к новой действительности.
Андрей Соловьев, региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Russia, говорит: «Для застройщиков в текущих условиях в первую очередь возник вопрос грамотного управления себестоимостью строительства, появилась необходимость решать задачи касательно поставок материалов: речь идет не только об отделке, но и об инженерных системах, лифтах и других деталях.
В выигрышной ситуации сейчас оказались девелоперы с объектами на финишной стадии отделки, которые уже закупились материалами, а ограничения в данном случае коснулись только части каких-то товаров. Другие начали активно налаживать цепочки поставок через Казахстан, Китай, Азию. А некоторые девелоперы решили полностью уйти от отделки в новых проектах».
Слова аналитика подтверждают как девелоперы, так и брокеры. Например, Юлия Белукова, генеральный директор агентства элитной недвижимости FOX Property, подчеркивает: девелоперы настроены достаточно оптимистично и многие уже заявили о выстраивании новых логистических цепочек по поставке техники и отделочных материалов. «Если еще месяц назад ходили разговоры о затягивании сроков ввода на 20% от прогнозируемого изначально, то сегодня застройщики вновь настроены уложиться в дедлайны, установленные на старте», – говорит она.
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine), настроен позитивно: «Российские игроки рынка отличаются большой гибкостью и адаптивностью, им не привыкать «выживать» в условиях экономической неопределенности. Каждый новый вызов для нас – это в том числе и новые возможности».
О том, что настроения девелоперов стали более оптимистичными, говорит и Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District): «Ставки по проектному финансированию постепенно возвращаются на прежний уровень. Налаживаются поставки недостающих стройматериалов, оборудования и технологий через азиатские страны. В частности, мы установили прочные связи с поставщиками из Узбекистана».
Данные, которые приводит Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ), тоже говорят в пользу того, что рынок недвижимости держит удар: «Ввод новостроек идет опережающим темпом по сравнению с 2021 годом, он составил +33% за первые пять месяцев 2022 года», – подчеркивает эксперт. «Что касается поведения покупателей, то они находятся в ожидании снижения цен».
А цены действительно сильно выросли. Андрей Соловьев приводит данные за май 2022 года: средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости в Москве достигла 1 524 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 13% выше итогов четвертого квартала 2021 года, когда стоимость «квадрата» в элитных новостройках составляла 1 343 тыс. рублей.
«В то же время по сравнению с первым кварталом 2022 года в сегменте наблюдается незначительная отрицательная динамика в размере 5%: в первую очередь показатель скорректировался по причине укрепления курса рубля. Сейчас полностью в долларах или евро цены представлены лишь в нескольких проектах, также часто в валюте экспонируются отдельные эксклюзивные лоты», – отмечает эксперт.
Падение средних также частично связано с изменением структуры предложения за счет выхода новых объемов, добавляет Соловьев. «Мы ожидаем, что в перспективе общая тенденция роста цены предложения в сегменте будет сохраняться, однако вероятно изменение показателя будет происходить не такими высокими темпами как на протяжении прошлого года», – говорит он.
Динамика средневзвешенной цены и объема предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы
Данные: Knight Frank Russia
Немного другой статистикой делится Александр Шибаев, председатель комитета по маркетингу AREA. Однако и по его данным цены действительно забрались куда-то под облака.
«По итогам мая 2022 года средневзвешенная цена на первичном рынке элитного жилья Москвы достигла 1,43 млн рублей за 1 кв. м, что на 30% превосходит показатель годом ранее. По сравнению с пиковым показателем марта 2022 года в 1,6 млн рублей за кв. м, наблюдается снижение стоимости 1 кв. м на 12%.
В марте часть застройщиков достаточно активно пересматривали ценовую политику и увеличивали цены лотов в проектах, некоторые застройщики перешли на цены экспонирования в долларах. В результате волатильности курса и увеличения доли предложений в валюте в марте средневзвешенная стоимость показала высокий прирост, однако уже в апреле-мае по мере укрепления рубля наблюдалось снижение стоимости в рублях. Снижения стоимости предложений на рынке не наблюдается, однако темп прироста цен в проектах замедлился», – говорит Шибаев.
«Средняя стоимость квадратного метра в элитных новостройках сегодня составляет 1,8 млн рублей. В сегменте премиум - 550-630 тысяч рублей. Цены стабилизировались синхронно с курсом валют. Но в конечном итоге стоимость на жилье с начала года выросла по ряду премиальных проектов на 4-5%. А в элитном сегменте, за счет продажи объектов с наименьшей стоимостью и отсутствием новых предложений, рост уже достиг 20-25% процентов», – приводит свои данные Юлия Белукова.
Роман Соколов, заместитель исполнительного директора – руководитель отдела продаж Est-a-Tet, добавляет: «В первом квартале наблюдается колебание уровня цен, что связано с выходом на рынок нового объема предложения, изменением стоимости строительных материалов, общим изменением структуры рынка» и тоже говорит о замедлении роста цен в сравнении с прошлым годом.
«Ситуация с ценами нормализовалась. Да, еще свежи воспоминания о 20%-ной ключевой весенней ставке, но хорошо, что это уже в прошлом. Сегодня есть возможность купить квартиру по привлекательной стоимости», – отмечает Алексей Перлин и приводит следующие цифры: бюджет покупки апартамента-студии в апарт-комплексе Clementine, например, начинается от 4,5 млн рублей. В ЖК «Любовь и голуби» минимальный бюджет покупки апартамента-студии – от 7,6 млн рублей, однокомнатного апартамента – 10,9 млн рублей. Цена квартиры-студии начинается от 11 млн рублей, однокомнатной квартиры – 13,6 млн рублей, двухкомнатной – 15,36 млн рублей.
Актуальные цены также приводит Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park): «Средневзвешенная цена квадратного метра в Prime Park в мае 2022 года составила 622 тыс. рублей, что на 11% ниже среднерыночного показателя. При этом стоимость квадратного метра в первой башне третьей очереди (Queen Elizabeth Park Tower) начинается от 479 тыс. рублей, что на 31,1% меньше, чем в среднем по всем новостройкам премиального сегмента Москвы».
«В целом, рост цен практически остановился. Застройщики осторожно проводят ценовую политику, потому что сейчас поведение потенциальных клиентов прогнозировать трудно. Скрытое снижение цен также проходит через различные программы дополнительного субсидирования ипотеки от застройщиков. Спрос при этом далек от восстановления, число сделок примерно на 40% ниже, чем в аналогичный период 2021 года», – говорит Владимир Щекин.
«Продажи в новостройках по итогам пяти месяцев снизились на 19% на фоне роста объема вывода на продажу новых объектов. Сокращение спроса вынуждает застройщиков держать цены: по итогам пяти месяцев 2022 года наблюдается более медленный рост цен, чем в 2021 году», – подытоживая разговор о стоимости недвижимости, говорит Владислав Преображенский.
Что касается настроений среди покупателей, отмечает Андрей Соловьев, в сложившейся ситуации на рынке многие клиенты выбирают классические стратегии поведения – «бей», «замри» или «беги».
«Первые хотят купить квартиры на 30–40% ниже заявленной стоимости; вторые замораживают свои заявки до выяснения последующий обстоятельств на рынке; третьи же опасаются, что ситуация будет слишком нестабильной, и стремятся как можно скорее продать или купить, закрыть все насущные вопросы и уйти с рынка», – говорит Соловьев. При этом эксперт подчеркивает, что сделки происходят только по необходимости, так как на рынке находятся клиенты с конкретным запросом. Нет клиентов, которые присматриваются, планируют.
«В большинстве своем, клиенты не намерены тратить время, решительны в своем выборе и ставят конкретные условия, ожидая хорошего результата. Многие прислушиваются ко мнению брокера относительно рыночной цены, так как нынешняя ситуация – новая для рынка и не похожа на все предыдущие. Также, сделки проходят в рублях, а не в долларах. Большинство сделок проходит в рублях, а не в долларах», – рассказывает Соловьев.
«В основном, покупатели и продавцы сейчас уже адаптировались к ситуации на рынке и принимают взвешенные решения. Надо отметить, что покупатели сейчас отдают предпочтение готовым проектам, либо на завершающей стадии, избегая потенциальных рисков долгостроя», – говорит Николай Винидиктов.
С этим мнением соглашается Юлия Белукова: «Покупатели, которые проявляют интерес к жилью в городе, преимущественно, стали смотреть максимально готовые проекты в ценовом диапазоне до 200 млн рублей. Наибольшее число сделок весной пришлось на квартиры площадью 120-160 кв. м в ценовом диапазоне 120-180 млн рублей. При этом в бюджете до 100 млн рассматривают в основном стандартные квартиры с двумя спальнями, а также студии в ценовом диапазоне до 30 млн рублей», – рассказывает эксперт.
Дмитрий Голев подчеркивает: «Высокобюджетный сегмент отличается большей устойчивостью, чем бизнес-класс и, тем более, массовые новостройки. Поэтому мы не наблюдали панических настроений среди клиентов. Бесспорно, в конце февраля – начале марта фиксировалась высокая активность покупателей: количество броней в Prime Park было сопоставимо с числом сделок в январе».
«Интерес к элитной недвижимости в целом сохраняется, однако активность покупателей за последние месяцы снизилась на фоне текущей ситуации, покупатели занимали выжидательные позиции, – делится своим видением обстановки на рынке Александр Шибаев. – Спрос на первичном рынке элитного жилья во втором квартале 2022 года уступает показателю первого квартала этого же года за счет затишья в начале весны, однако в конце весны активность покупателей на рынке несколько возросла по сравнению с предыдущими месяцами.
Тем не менее показатель сделок за второй квартал вряд ли превысит результат первого квартала 2022 года. На фоне снижения активности застройщиков и покупателей на фоне сохранения высоких цен на рынке, увеличения ключевой ставки, количество сделок на элитном рынке снизилось до максимально низкого уровня, составив по итогам первого квартала 332 сделки, что на 54% ниже показателя первого квартала 2021 года» – рассказывает эксперт.
«Спрос на первичную и вторичную недвижимость в элитном сегменте достаточно сильно снизился – солидарен с коллегой Николай Винидиктов. – На первичный сектор недвижимости в элитном сегменте спрос сократился на 10%, связано это с заморозкой некоторых предложений до определенности, а также продажей части лотов. На вторичном рынке падение составило 20%, в связи с тем, что многие продавцы взяли паузу».
Впрочем, если спрос и падает в целом по рынку, по некоторым проектам случаются исключения: «Весной 2022 года в Prime Park заключено 100 сделок. Такие темпы продаж позволили проекту сохранить высокие позиции в рейтинге самых востребованных новостроек своего сегмента», – делится успехами Дмитрий Голев.
Снижения спроса на первичную недвижимость также пока не наблюдает Алексей Перлин и даже говорит об оттоке клиентов со вторичного рынка.
«Рынок сейчас оживляется после весенних событий, поэтому настроения застройщиков можно описать как «приподнятые». Девелоперы активно предлагают акции и скидки, а также выгодные условия сделки, так как сезонный отток аудитории остался на среднегодовом уровне. Соответственно, к осени мы ожидаем возвращения спроса до прошлогоднего уровня», – говорит Сергей Шиферсон, управляющий партнер девелоперской компании Touch.
«Прогнозируемого оттока спроса с рынка не произошло. Действительно, за весенние месяцы число сделок снизилось, но звонки и показы остались в прежних объемах. Скорее увеличился срок принятия решения», – подытоживает Юлия Белукова.
Сделки на рынке, безусловно, есть. И не в последнюю очередь благодаря ипотеке. Как подчеркивает Владимир Щекин, настроение всех участников рынка жилья сдержанно-оптимистичное. «С одной стороны, улучшаются условия кредитования для покупателей жилья, а это сейчас имеет первостепенное значение для спроса, потому что от 50% до 70% сделок проходят с привлечением кредита.
С другой стороны, только за два месяца средние ставки предложения по ипотеке сократились с 22-24% годовых до 10-11%. Поэтому у покупателей сложилось впечатление, что ставки будут падать и дальше, и они не спешат совершать сделки – парадоксальный эффект от мер поддержки спроса. К тому же потенциальные клиенты сейчас обращают внимание не только на условия кредитования. Их волнует дальнейшие экономические перспективы, личные финансовые и прочие риски. Поэтому полное восстановление или возобновление роста спроса возможно только при радикальном снижении ипотечных ставок (ниже 7% годовых) и при возобновлении экономического роста», – полагает эксперт.
«Покупка недвижимости сегодня – это не только способ решения жилищного вопроса, но и один из самых надежных вариантов сохранения своих сбережений, – подчеркивает Алексей Перлин – поэтому падения потребительского спроса мы (по крайней мере в отношении своих проектов) не наблюдаем.
Очередное снижение банковской ставки до 9,5% дает основания полагать, что ипотека в ближайшее время станет более доступной, к тому же дальновидные девелоперы предлагают собственные субсидированные программы, чтобы оптимизировать расходы клиентов и снизить их кредитную нагрузку. Например, в нашем ЖК «Любовь и голуби» уже можно воспользоваться совместными программами с ведущими банками.
Минимальная ставка по ипотеке составляет от 0,1% на первый год для приобретения квартир (совместно с Банк ДОМ.РФ), минимальная ставка на покупку апартаментов составляет от 0,5% годовых на первый год (совместно с Банк ДОМ.РФ)», – рассказывает Перлин.
«На сегодняшний день на рынке наблюдается оживление, чему поспособствовало снижение по государственной программе ипотеки. Этого ждали и граждане, и бизнес. Решение окажет хорошее влияние на отрасль. Граждане уже активнее стали обращаться за консультацией, увеличилось количество звонков и обращений», – говорит Роман Соколов.
В настоящее время на рынке новостроек класса «премиум» и «элит» в продаже находятся квартиры и апартаменты в 85 жилых комплексах столицы, – информирует Юлия Белукова. «С учетом того, что у многих более одного корпуса, это примерно две сотни домов. Чуть более четверти из них сданы, остальные находятся на разной стадии готовности.
По части предложения в дорогом сегменте мало что изменилось. Уменьшается число ликвидных объектов, а новых появляются единицы. Распределение по районам осталось прежним. Самые дорогие квартиры находятся на Остоженке. Средняя цена лота составляет 500-600 млн рублей. Число предложений здесь невелико.
Наибольшее число новых квартир в высоком ценовом сегменте можно найти в районе Якиманки, Кутузовского проспекта и Пресни. В этих локациях привлекают своей ликвидностью такие проекты, как ЖК Лаврушинский, ЖК «Титул на Якиманке», ЖК «Полянка, 44», – говорит эксперт.
Текущий остаток в проектных новостройках минимален – менее 25% доступно для покупки, – отмечает Николай Винидиктов – что значительно снижает предложение на первичном рынке элитной недвижимости. «Но девелоперы сейчас выводят на рынок те проекты, которые давно готовились. И в скором времени на рынке появятся много интересных комплексов элитного сегмента», – считает он.
«С начала года на рынок вышли уже 10 новых проектов, из них 6 проектов стартовали во втором квартале 2022 года. В основном новые проекты клубного формата, а наиболее крупные премьеры рынка – комплекс с квартирами Onest от «Интеко», где в продажу вышел небольшой пул лотов, а также старт продаж корпуса с апартаментами в проекте Vesper Tverskaya. В ближайшее время ожидается старт продаж еще 3 проектов в ЦАО», – говорит Александр Шибаев. Девелоперы занимали выжидательные позиции, особенно в марте-апреле, однако планы по выходу клубных проектов существенно не поменялись, уверяет эксперт.
24 июня 2022 г.
