Картина загородного элитного рынка Московкой области меняется: Рублевка перестает активно покупаться, темп задает север и восток Подмосковья. К такому выводу пришли аналитики департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость», изучив предложение и спрос на загородную недвижимость в 3 квартале текущего года.
Оказалось, что в 33% поселков на Рублево-Успенсом шоссе при среднем ценнике в 80, 3 млн рублей за этот период не было совершено ни одной продажи. Зато каждый из десяти купленных домов находится на Новой Риге – здесь сосредоточено 10% лотов. Больше всего «первички» расположено на Новорязанском шоссе –14%, 9% объектов на продажу находятся на Ярославском направлении, по 8% у Дмитровского и Симферопольского шоссе. Остальной объем предложения распределен между другими шоссе.
Новорижское, Ярославское, Симферопольское направления обладают хорошей пропускной способностью, что является определяющим фактором для покупки клиентами, объясняет Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость». Поэтому расстояния свыше 50 км от дома до города не пугают обитателей загородных домов, расположенных здесь. Девелоперы поэтому тоже настроены оптимистично: новые проекты прежде всего будут появляться на Ярославском и особенно Дмитровском шоссе, которое отличается благоприятной экологией, считает эксперт.
Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» добавляет, что предложение быстрее всего растет на восточных направлениях, особенно на Новорязанском. Здесь всегда было много предприятий, часть которых работает до сих пор. Население, проживающее ближе к Королеву, Жуковскому, Мытищам, стремится покупать загородную недвижимость неподалеку и таким образом создает локальный спрос, на который отвечают застройщики. До 50% покупателей «загородки» на востоке – жители этой локации, отмечает специалист.
Лидеры продаж
По результам продаж в июле-сентябре текущего года первое место занимает Новая Рига (11% сделок), вторую строку делят Каширское и Ярославское шоссе – по 10% реализованного спроса, на третьем месте Дмитровское направление с 9% покупок.
«Новую Ригу можно назвать традиционным лидером – она стабильно находится в фаворе у покупателей, даже несмотря на весьма внушительный средний ценник – 19,3 млн руб., – объясняет руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. – Каширское и Ярославское шоссе выигрывают за счет высокой пропускной способности и большого количества недорогих участков без подряда. Дмитровское направление привлекает клиентов природными локациями – в частности, крупными водохранилищами».
Аутсайдерами в продажах на настоящий момент являются Рублево-Успенское, Носовихинское и Горьковское шоссе – их доля в структуре спроса колеблется в районе 1-2%.
«Неуспешность когда-то легендарной Рублевки во многом объясняется состоянием ассортимента – дорогого и морально устаревшего, – продолжает Дмитрий Таганов. – Средняя цена предложения на данном направлении составляет 80,3 млн руб., при этом в 33% поселков за последний квартал не было ни одной продажи. Носовихинское и Горьковское – это большие загруженные шоссе, где обстановку дополнительно усложняет рост многоэтажной застройки. В итоге на Носовихинском направлении в мертвый груз превратились 27% проектов, а на Горьковском – и вовсе 39%».
Смена вех
В «ИНКОМ-Недвижимость» говорят о знаковых изменениях на подмосковных направлениях в последние годы.
«Раньше Рублевка и Новая Рига были застроены исключительно элитной «загородкой», а сейчас там возвышаются многоэтажки, где можно купить квартиру за 1,5 млн руб., – говорит Дмитрий Таганов. – Конечно, это в определенной степени уронило престиж данных локаций и существенно увеличило нагрузку на трафик. С другой стороны, появление новостроек привело к развитию социальной инфраструктуры: увеличению числа торговых центров, школ, поликлиник, спортивных клубов и т.д. Это, конечно, плюс – как для владельцев квартир, так и для жителей загородных домов».
Сергей Цывин добавляет: «Я бы отметил рост популярности Калужского шоссе, который возник в связи с его реконструкцией. Думаю, примерно через год, когда власти завершат строительные работы, мы увидим там серьезный подъем – вполне возможно, что это направление еще поборется за статус лидера спроса».
3 октября 2017 г.
