.jpg)
Эксперты NF Group (ex-Knight Frank Russia) подвели предварительные итоги 2022 года на рынке торговой недвижимости Москвы.
Суммарный объем ввода по итогам года может составить 148,2 тыс. кв. м при условии открытия всех заявленных объектов, а совокупный объем предложения торговой недвижимости в этом случае достигнет 7,4 млн кв. м арендопригодных площадей.
Показатель обеспеченности москвичей торговыми площадями оценивается в 582 кв. м на 1 000 человек. Максимальные базовые ставки аренды в ТЦ Москвы могут доходить до 180 тыс. рублей за 1 кв. м в год, однако тренда на дальнейшее повышение ставок аналитики не наблюдают.
За 11 месяцев в Москве открыто шесть торговых объектов недвижимости с суммарной арендопригодной площадью более 83 тыс. кв. м:
Строительство крупных торговых центров сейчас рассматривается только в городах с низкой обеспеченностью качественными торговыми площадями, но даже там арендопригодная площадь новых проектов не превышает 50–60 тыс. кв. м, тогда как до 2018 года девелоперы реализовывали проекты площадью более 100 тыс. кв. м.
При ухудшении геополитической ситуации возможен рост уровня вакантности в столичных торговых центрах до 16–17% к концу года при условии, что не будут проработаны варианты замены приостановивших деятельность операторов.
В крупных торговых центрах ставки аренды выросли в связи с тем, что основной объем сделок приходится на ротацию арендаторов и договоры по площадкам с отделкой, ранее занимаемым международными брендами, а ставка аренды на такие помещения значительно выше, чем на помещения shell&core, по которым ранее заключалось большинство соглашений. В районных ТЦ (до 10 лет) наблюдается обратная тенденция: основное предложение состоит из помещений shell&core, по которым сейчас предоставляются скидки на ремонт, поэтому в таких объектах коммерческое предложение ниже.
Максимальные базовые ставки аренды приходятся на помещения в зоне фуд-корта и формат «островной» торговли в действующих крупных объектах с высоким трафиком, где они могут достигать 180 тыс. рублей за 1 кв. м в год, а в районных ТЦ – до 100 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.
Условия аренды в торговых центрах Москвы
|
Профиль арендатора |
Крупные торговые центры |
Районные торговые центры (до 10 лет) |
% от ТО |
|
Диапазон базовых арендных ставок, руб./кв. м/год* |
Диапазон базовых арендных ставок, руб./кв. м/год* |
||
|
Супермаркет (1 000–2 000 м²) |
8 000–18 000 |
15 000–22 000 |
4–6 |
|
Супермаркет (450–900 м²) |
18 000–35 000 |
18 000–35 000 |
4–7 |
|
Товары для дома (<1 500 м²) |
0–10 000 |
8 000–12 000 |
6–8 |
|
Бытовая техника и электроника (1 200–1 800 м²) |
6 000‒15 000 |
6 000‒15 000 |
2,5–5 |
|
Спортивные товары (1 200–1 800 м²) |
6 000‒12 000 |
6 000‒12 000 |
5–8 |
|
Детские товары (1 200–2 000 м²) |
6 000‒12 000 |
6 000‒12 000 |
4–8 |
|
Операторы торговой галереи**: |
|
|
|
|
Якорные арендаторы (более 1 000 м²) |
10 000–20 000 |
0–12 000 |
4–10 |
|
Мини–якоря (700–1 000 м²) |
15 000–30 000 |
0–14 000 |
6–10 |
|
Мини–якоря (500–700 м²) |
20 000–50 000 |
0–15 000 |
6–10 |
|
300–500 м² |
20 000–60 000 |
0–25 000 |
5–12 |
|
150–300 м² |
40 000–100 000 |
8 000–25 000 |
6–14 |
|
100–150 м² |
50 000–120 000 |
15 000–40 000 |
10–14 |
|
50–100 м² |
50 000–130 000 |
15 000–50 000 |
12–14 |
|
0–50 м² |
50 000–180 000 |
20 000–100 000 |
10–14 |
|
Досуговые концепции: |
|
|
|
|
Развлекательные центры (2 000–4 000 м²) |
4 000–8 000 |
4 000–6 000 |
10–15 |
|
Кинотеатры (2 500–5 000 м²) |
0–6 000 |
0–4 000 |
8–10 |
|
Общественное питание: |
|
|
|
|
Фуд-корт |
120 000–150 000 |
50 000–100 000 |
10–15 |
|
Кафе |
50 000–90 000 |
20 000–80 000 |
12–14 |
|
Рестораны |
20 000–50 000 |
0–25 000 |
10–12 |
* Коммерческие условия, обсуждаемые в процессе переговоров
** Верхние границы арендных ставок относятся к наиболее успешным и востребованным торговым центрам Москвы
Ставки аренды указаны без учета НДС и операционных расходов
Источник: NF Group Research
Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group, говорит: «Вероятно, в краткосрочной перспективе продолжится тенденция передачи бизнеса иностранными компаниями, приостановившими деятельность на территории страны, и продажа активов – как иностранными собственниками или девелоперами, так и локальными. Российский рынок имеет большое значение для западных игроков, но многие из них испытывают давление, в связи с чем рассматривают варианты перезапуска своего бизнеса. Пока мы отмечаем небольшое количество компаний, которые смогли это сделать, в то время как остальные находятся на стадии обсуждений и согласований с глобальными офисами, что замедляет процесс передачи бизнеса. После того, как эти процессы будут завершены, начнется следующий этап развития ретейла, и будут определяться основные индикаторы рынка: заполняемость ТЦ, выход новых брендов и форматов магазинов, пересмотр пустующих площадей, в том числе определение сроков ввода новых торговых объектов, и другие показатели».
6 декабря 2022 г.
