Если кратко: предпосылок для снижения стоимости элитного жилья нет, а выходящая в продажу «первичка» продолжит быстро находить покупателя. Девелоперы постараются вывести на рынок все заявленные на этот год комплексы, но проекты с апартаментами могут взять паузу после 1 сентября, если не успеют к этому времени получить разрешение на строительство.
Как отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE), по итогам первого полугодия 2021 года в премиальном сегменте столичного рынка новостроек было представлено 53 проекта. В них экспонировалось около 2 тыс. лотов общей площадью 222 тыс. кв. м. По сравнению с концом 2020 года количество проектов снизилось на 7 объектов, жилых помещений – на 12,7%. Средняя стоимость квадратного метра по сравнению с четвертым кварталом 2020 года выросла на 15,3%, до 718,7 тыс. рублей.
На первичном рынке элитного жилья в тот же период продавалось 47 проектов, объем предложения составил примерно 1,2 тыс. квартир и апартаментов общей площадью 170,9 тыс. кв. м. За полгода количество ЖК в экспозиции снизилось на 2 комплекса, количество продаваемых лотов – на 19%. Средняя цена «квадрата» увеличилась на 9,9%, достигнув 1,1 млн рублей.
«В первом полугодии 2021 года спрос на недвижимости элит- и премиум-сегментов был на 91% выше, чем в аналогичном периоде прошлого года, и на 41% выше, чем в 1 квартале 2019 года. На этом фоне за полгода объем предложения в сегменте элит и премиум снизился на 39,5% и составил порядка 1,4 тыс. лотов. Средняя цена кв. м выросла на 7%, что намного меньше, чем в массовых сегментах», – рассказывает Анна Раджабова.
По мнению Елены Тарасовой, коммерческого директора GRAVION GROUP, на рынке сложилась классическая картина роста цен при сокращении предложения. «Несмотря на то, что на рынок с января по июнь вышло более 10 проектов (открытые и закрытые продажи), интерес со стороны покупателя и экономические условия подстегнули цены вверх. На сегодняшний день средняя стоимость кв. м в премиум-сегменте столицы находится в диапазоне 700-850 тыс. рублей. Стоимость некоторых лотов элитного и de-luxe классов превышает 1,5 млн рублей за кв. м», – отмечает эксперт.
Анна Раджабова уточняет, что в первом полугодии на рынок вышло меньшее количество объектов премиального и элитного сегмента, чем было заявлено. Так, стартовали продажи в семи новых проектах: четыре из них относятся к премиум-классу (ЖК «Остров», ЖК High Life, ЖК Sky View и ЖК «Бадаевский»), один – к элитному сегменту (ЖК «Лаврушинский»). В двух элитных проектах (ЖК Armani/Casa Moscow Residences и ЖК «Русские сезоны») начались закрытые продажи.
Впрочем, замечает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга и аналитики Kalinka Group, несмотря на выход на рынок новых проектов, суммарный объем предложения на продажу постепенно сокращается (по сравнению с первым кварталом снижение составило более 5%) за счет сохранения стабильного спроса, особенно на новое предложение.
«По сравнению с первым полугодием 2020 года в январе-июне 2021 года количество заключенных ДДУ на квартиры премиум-класса выросло почти в два раза, на апартаменты того же сегмента – в 4 раза. В свою очередь, из-за высокой покупательской активности происходит быстрое вымывание наиболее ликвидных лотов, из-за чего объем предложения продолжает находиться на низком уровне», – отмечает Анна Раджабова.
«Частично влияние на ускорение темпов роста цен оказало сокращение предложения на фоне высокого спроса. Сейчас девелоперы активнее выводят на рынок новые проекты, но спрос настолько вырос, что данных объемов не хватает для восполнения предложения. Кроме того, новые объекты выходят уже по более высоким ценам, что увеличивает средний показатель стоимости квартир и апартаментов», – рассказывает Анастасия Капченова, ведущий брокер департамента продаж городской недвижимости OXE CAPITAL. По мнению эксперта, высокие цены на старте продаж связаны как с параметрами жилых комплексов (их уникальностью, повышением качественных характеристик), так и с сохраняющимся ростом себестоимости строительства из-за удорожания строительных и отделочных материалов, затрат на рабочую силу и прочих издержек.
«Другая причина такой динамики – регулярное повышение цен в реализуемых новостройках на стадию строительной готовности, иногда даже фиксировалось повышение в уже введенных в эксплуатацию объектах. Наиболее существенное изменение показателя средневзвешенной цены произошло в проектах премиального уровня, где рост за полугодие составил 23%, до значения 859 тыс. рублей за 1 кв. м. В классе делюкс цена достигла 1 488 тыс. рублей за 1 кв. м (+9% за полугодие). До конца года возрастающая тенденция на рынке будет сохраняться», – говорит Анастасия Капченова.
«Рынок элитной недвижимости показывает весь год уверенный рост. Так, по нашей оценке, за 7 месяцев 2021 года увеличение числа сделок в элитном сегменте составило порядка 37%, при этом цена в зависимости от локации и стадии готовности проекта за этот период продемонстрировала рост в диапазоне от 14 до 18%», – отмечает Алексей Туркин, генеральный директор Холдинга «РСТИ» в Москве.
«В первом полугодии 2021 года цены на рынке элитной недвижимости росли быстрее, чем в предыдущие шесть месяцев. По нашим оценкам, в среднем увеличение составило 7,5%. Во втором полугодии 2020 года — 4,5%», – добавляет Святослав Куланин, начальник отдела оценки Sminex.
Каким окажется окончание года для элитного рынка, однозначно эксперты не берутся сказать. Ясно одно: дешевле статусное жилье не станет.
«Элитный рынок в цене еще не достиг своего потолка, несмотря на активный рост цен, именно сейчас в проектах остается еще достаточно много интересных предложений для инвестирования в элитную недвижимость. Стоит учитывать, что на фоне высокого уровня цен спрос в 2021 году может показать снижение по сравнению с предыдущим годом», – отмечает Александр Шибаев.
Впрочем, с этим мнением не совсем согласен Алексей Туркин: «Третий квартал может показать небольшой отскок, но результаты продаж в целом по году должны превзойти 2020-ый. Во многом ковидные ограничения на передвижения по миру стали значимым фактором для поддержания высокого спроса», – считает Туркин.
До конца года цены будут плавно набирать обороты, никаких факторов для их снижения нет, замечает Елена Тарасова. «Ликвидное предложение будет продолжать вымываться с рынка, что служит основным стимулом для роста (цен – прим. ред). На мой взгляд, к декабрю стоимость кв. м может увеличиться еще на 7-10%», – прогнозирует эксперт.
Никита Евдокимов, директор по девелопменту Insolver, отмечает: «В сентябре мы ожидаем традиционное сезонное повышение покупательской активности. Тем не менее, маловероятно, что это будет очень активный «всплеск», скорее, речь идет о плавном увеличении спроса. Разумеется, девелоперы элитной недвижимости не наблюдают сейчас такого высокого спроса, как продавцы проектов в комфорт- и бизнес-классе. В элитном сегменте все относительно спокойно и традиционно – сделки есть, но они не частые, в спокойном режиме».
По мнению Анны Раджабовой, спрос на премиальную и элитную недвижимость остается стабильно высоким и вряд ли значительно снизится до конца года. Что касается уровня цен, то до конца года прайс будет только расти, оснований для его стабилизации или снижения пока нет, замечает эксперт. «Недвижимость является надежным инструментом для инвестиций, что особенно актуально в условиях ускоряющейся инфляции и относительно мягкой монетарной политике ЦБ РФ. Также стоит учитывать, что целевая аудитория в высокобюджетном сегменте достаточно устойчива в своем финансовом положении», – говорит Анна Раджабова.
«Элитный сегмент традиционно остается одним из самых стабильных секторов рынка недвижимости. Изменения здесь носят более плавный характер, резких всплесков и падений цен, которые характерны для более доступных сегментов недвижимости, здесь не наблюдается, – говорит Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица». – До конца года на рынке элитного жилья будет сохраняться стабильная ситуация с тенденцией к умеренному росту цен, резких скачков цен и спроса мы не ожидаем».
«Даже учитывая пополнение элитного сегмента новыми качественными проектами, дальнейший вектор развития рынка предсказать сложно. Возможно, цены и спрос достигли своего максимума и дальше будут сохраняться на текущем уровне», – подытоживает Святослав Куланин.
Что касается вывода новых проектов на рынок, Елена Тарасова отмечает: «Тенденция превалирования апартаментов над квартирами продолжается. Последние по-прежнему занимают порядка 30% общего объема предложения. То, что заявлено к выходу до конца года в жилье – ожидаемо выйдет. Что касается апартаментов… Очень многие девелоперы торопились с получением разрешения на строительство (РНС). Те, кто успеют получить разрешение до конца сентября, точно выйдут на рынок, остальные вернутся к этому вопросу только после понимания, каким образом можно будет реализовывать апартаменты. В любом случае, этот информационный вакуум рождает большие опасения на рынке как со стороны девелоперов, так и со стороны покупателей».
Отдельно эксперт выделяет объекты реконструкции, которые занимают большую долю в классе премиум. «Для таких проектов с получением РНС нет никаких сложностей, поэтому ожидаем выхода на рынок этих премьер», – подчеркивает Тарасова.
Среди прочих тенденций, которые продолжат свое развитие до конца 2021 года, эксперт называет выход на рынок проектов с отделкой (это касается как апартаментов, так и квартир). «На текущий момент порядка 50% предложения – лоты с отделкой, частично с меблировкой и кухней. И их доля растет. У покупателей высокобюджетной недвижимости просто нет времени заниматься ремонтом, а качество отделочных материалов и стремление любого девелопера сделать уникальным свой проект и повысить его привлекательность в глазах покупателя способствуют данному тренду», – заключает Елена Тарасова.
26 июля 2021 г.
