Аналитики S.A. Ricci подвели предварительные итоги 1 квартала 2019 на рынке складской недвижимости Москвы. Как отмечает Дмитрий Герастовский, директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci: «Помимо сохраняющегося тренда на строительство под конечного пользователя, на 2019 год заявлен к вводу достаточно большой объем спекулятивных объектов. Снижение вакансии на локальном рынке побуждает девелоперов к реализации таких комплексов, что влечет за собой рост их доли в общем объеме нового предложения. По нашим прогнозам, по итогам года она может достичь до 45-50%».
Предложение
К середине марта 2019 года известно о вводе в эксплуатацию порядка 124 тыс. кв. м качественной складской площади. Отметим, что это почти в 6 раз выше, чем за аналогичный период прошлого года (21 тыс. кв. м).
Введенные в начале 2019 года объекты представляют собой комплексы класса А. Среди них 30 и 31 корпуса ПСК «Атлант Парк» (общей площадью 55 тыс. кв. м), 1 очередь распределительного центра Wildberries, который станет одним из крупнейших в России (49 тыс. кв. м).
Стоит отметить, что практически все введенные в эксплуатацию площади были арендованы до завершения проектов либо изначально строились под конкретного клиента. В связи с этим прирост нового объема не оказал влияния на повышение вакансии на рынке, она, напротив, продолжает снижаться.
Согласно планам девелоперов, до конца 1 квартала 2019 года должно завершиться строительство еще порядка 284 тыс. кв. м. Характеристики всех заявленных к вводу объектов соответствуют классу А.
Всего в течение года планируется завершить строительство свыше 1,2 млн. кв. м складских объектов, однако реальный объем ввода будет ниже. По нашим ожиданиям показатель останется на уровне 2018 года или немного превысит его – 700-800 тыс. кв. м.
Помимо сохраняющегося тренда на строительство под конечного пользователя, на 2019 год заявлен к вводу достаточно большой объем спекулятивных объектов. Снижение вакансии на локальном рынке побуждает девелоперов к реализации таких комплексов, что, соответственно, влечет за собой рост их доли в общем объеме нового предложения. По нашим прогнозам, по итогам года она может достичь до 45-50%.
Объекты, завершение строительства которых планируется на 2019 год
|
Объект |
Шоссе |
Направление |
Площадь объекта, кв. м |
Класс |
|
РЦ для компании Leroy Merlin |
Дмитровское, 27 |
Север |
140 000 |
А |
|
«PNK Парк Валищево» («Лента») |
Симферопольское, 32 |
Юг |
71 600 |
А |
|
ЛП «Внуково», корпуса 11-14 |
Киевское, 22 |
Юго-Запад |
50 000 |
А |
|
РЦ для компании «Мираторг» |
М4-Дон, 17 |
Юг |
45 000 |
А |
|
«PNK Парк Валищево», light industrial |
Симферопольское, 32 |
Юг |
31 100 |
А |
Спрос
Спрос на локальном рынке сохраняется на высоком уровне, в частности, со стороны розничных и e-commerce операторов. Так, в течение первых месяцев 2019 года стало известно о сразу нескольких переговорах об аренде крупных складских комплексов. Среди таких возможных сделок строительство склада по схеме build-to-suit для компании «Вкусвилл» (аренда 80 тыс. кв. м, расширение до 104 тыс. кв. м, девелопер PNK Group), реализация складских помещений для Lamoda (50-60 тыс. кв. м, расширение до 100 тыс. кв. м, девелопер «Логопарк менеджмент»), подписание договора аренды компанией «Яндекс.Маркет» (40 тыс. кв. м, расширение до 80 тыс. кв. м).
Возможная емкость спроса на сегодняшний день ограничена текущим предложением – на рынке остается все меньше складских блоков в готовых зданиях, подходящих под запросы потенциальных арендаторов, а строительство спекулятивных объектов ведется в умеренном темпе. По итогам января-марта 2019 года ожидается, что совокупный объем арендованных/проданных складских объектов может достичь до 300 тыс. кв. м.
Вакансия и ставки
В начале 2019 года на рынке прослеживается недостаток свободных помещений в наиболее востребованных локациях (северное и южное направления) и их объем продолжает сокращаться.
На фоне снижающейся вакансии и спроса на качественные складские помещения, собственники начинают локально поднимать арендные ставки в своих объектах. По итогам 1 квартала возможен рост среднерыночной цены аренды на складские помещения классов А и Б в пределах 3%.
28 марта 2019 г.
