«Из года в год cегмент новостроек бизнес-класса Москвы пополняется на +10-15 проектов или примерно на +8-12 тыс. квартир и апартаментов. За последние полтора года новинки преимущественно выходили в САО, ЗАО и ЦАО Москвы. Всего за этот период рынок новостроек в представленных округах пополнился почти на +12 тыс. квартир и апартаментов в новых проектах различной стадии готовности. Наблюдая столь активное развитие данного сегмента, мы решили выделить наиболее яркие тенденции, которые имели место здесь в течение последних 5 лет...», - говорит Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России.
Исторически проекты бизнес-класса отличались от премиальных по своему расположению и масштабам. Данные различия имеют место и в настоящее время. На текущий момент условный «средний» жилой комплекс в премиальном сегменте состоит из 100 квартир, в бизнес-классе – из 580. Разница в ценообразовании также заметна: 870 тыс. руб./кв.м против 300 тыс. руб./кв.м. Выбор в пользу девелопмента проекта бизнес-класса – это практически всегда компромиссное решение между желанием привнести дорогие премиальные элементы и учетом характеристик района, ближайшего окружения, ценовой истории и т.д.
В течение истекших 5 лет сегмент новостроек бизнес-класса претерпел довольно значительные изменения. Представляем 5 главных трендов:
Уменьшились средние площади квартир
Сегодня средняя площадь квартиры бизнес-класса составляет 80 кв.м, тогда как 5 лет назад около 90 кв.м. Интересно, что несмотря на изменение площадей квартир в меньшую сторону, неизменным трендом остается то, что акцент делается на семейных покупателей. Соответственно, востребованный функционал квартир не изменился – в моде по-прежнему наличие в квартире 2-х и более спален.
При этом параметры квартир бизнес-класса приблизились к западным аналогам: большая площадь остекления, количество санузлов и гардеробных пропорционально числу спален.
Архитектура и благоустройство проектов стали более изысканными и сложными
Всё чаще технологии приводят к появлению интересных эстетических элементов в девелопменте. Например, фасады новых проектов бизнес-класса сейчас значительно отличаются от домов, которые строились 10 лет назад. Колористические решения, сложность исполнения, разнообразие декоративных деталей – это то, что пришло и уже стало неотъемлемой частью современного дома бизнес-класса. Сегодня мы наблюдаем, что все больший акцент делается на благоустройстве и дизайне общественных зон.
Девелопмент - это достаточно долгий процесс: с момента покупки площадки до полной реализации проекта может пройти 5-7 и более лет. Есть застройки, которые имеют значительно более долгий срок (более 20 лет) – проекты комплексного освоения территории, состоящие из нескольких «пусковых» комплексов. За это время происходит огромное количество событий, меняются вкусы покупателей и технологии строительства.
Поэтому любой девелопер, который стремится создать актуальный проект не только в самом начале пути, но и на перспективу, обязан прислушиваться к большому количеству источников: архитекторы, консультанты, свой собственный опыт продаж и клиентские запросы, технологии «соседних» рынков и т.д. Немаловажным является учет зарубежного опыта, который позволяет отчасти увидеть отдаленные перспективы.
Возросло количество сделок и объем предложения
Если 5 лет назад на рынке новостроек бизнес-класса предлагалось около 8 тыс. квартир и апартаментов, то сегодня их 9,5 тыс., а год назад их было даже на +11% больше (10,5 тыс.).
Выросло и количество сделок: в 2014 году - их было 3 700, а 2019 – уже более 5000.
Значительно увеличилось число транзакций с использованием заемных средств
Сегодня, как и год назад, около 30% сделок в сегменте бизнес-класса являются ипотечными. При этом наибольшее количество сделок с использованием заемных средств заключается с cамыми востребованными - 1-комнатными и 2-х комнатными квартирами - чуть менее 70%.
5 лет назад сделок с использованием ипотеки в бизнес-классе было значительно меньше - 15%.
Растет интерес покупателей к квартирам и апартаментам с готовой отделкой.
Интерес покупателей к лотам с готовой отделкой растет во всех качественных сегментах. Если говорить о бизнес-классе, то в 2019 году, по данным Savills, доля сделок с объектами с готовой отделкой в новостройках составила порядка 20%, а всего лишь год назад – 12%. При этом 5 лет назад таких транзакций было очень мало ввиду отсутствия подобного предложения. Можно с большой долей вероятности предположить, что этот тренд будет набирать обороты и в дальнейшем.
Все последние годы рынок новостроек бизнес-класса активно развивается, и можно констатировать, что за прошедшие 5 лет он во многих отношениях сделал существенный рывок вперед, что говорит об активном покупательском интересе.
26 ноября 2019 г.
