Аналитики компании «Метриум» рассказывают о долгосрочных тенденциях на рынке новостроек элитного и премиум-класса столицы. С 2018 года рынок существенно изменился: вышел за территориальные пределы центра Москвы, в новостройках стало больше вариантов жилья с предчистовой отделкой, а также поменялась соотношение компактных и больших квартир.
В 2021 году больше всего комплексов премиум-класса продавались за пределами ЦАО, а именно – в Раменках, на долю которых приходится 13% от общего числа проектов (7 единиц). За ними следует старый «лидер» – Пресненский район, где реализуют 11% московских премиальных проектов (6 комплексов). Но дальше по представительству идет Дорогомиловский район, который также находится за пределами ЦАО. В нем сосредоточено 7% новостроек (четыре комплекса).
Схожая тенденция и по распределению предложения, если считать его не по количеству проектов, а по числу квартир и апартаментов (все комплексы различаются по масштабу). Четыре года назад больше всего квартир и апартаментов премиум-класса продавали в Пресненском районе Москвы (22%). Далее следовал район Очаково-Матвеевское (10%) и Басманный район (9%). Теперь же все три района, где сосредоточено больше всего премиальных предложений, находятся за пределами ЦАО. Это Хорошёво-Мнёвники (24%), Марьина Роща (10%) и Щукино (9%).
«Рынок новостроек премиум-класса имеет сравнительно стабильную географию предложения, на которую текущий кризис скорее всего влияния не окажет, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – По-прежнему будут пользоваться популярностью центр и западное направление. Помимо этого, начинается активное освоение застройщиками новых территорий на северо-западе Москвы (Покровское-Стрешнево), где много водных пространств и лесопарковых зон. Именно здесь может появиться новый центр премиального строительства».
В элитном сегменте новостроек почти всегда больше половины всех квартир и апартаментов можно купить в готовых домах. Между тем, во всех прочих секторах московского рынка первичного жилья доля предложения после завершения строительства не бывает такой большой. Так, в массовом сегменте максимум она достигала 19%, в бизнес-классе – 23%, а в премиум-классе – 26%.
Между тем в элитном сегменте выбор у покупателей, которые не хотят ждать окончания строительства, стабильно широкий. В конце 2018 года в элитных комплексах с разрешением на ввод в эксплуатацию застройщики продавали 51% квартир и апартаментов, в конце 2021 года схожий объем – 53%. За прошедшие четыре года минимума предложения элитных новостроек с РВЭ достигло в III квартале 2020 года (46%). Максимум квартир и апартаментов готовых элитных комплексов в продаже был зафиксирован во II квартале 2021 года – 69%.
«В условиях текущего кризиса проектное финансирование получить застройщикам элитных и премиальных проектов будет сложнее. А значит, они будут заинтересованы в привлечении средств покупателей как можно раньше, чтобы компенсировать высокие издержки по обслуживанию кредита. Поэтому предложение квартир и апартаментов на котловане или среднем этапе строительства в ближайшие годы может возрасти», – прогнозирует Анна Раджабова.
В конце 2018 года больше всего помещений на премиальном рынке новостроек Москвы предлагались покупателю без отделки. Их доля составляла 54%. За последующие четыре года этот показатель несколько снизился и достиг 46%, хотя по-прежнему квартиры и апартаменты «в бетоне» остаются самой распространенной опцией.
Между тем доля новостроек с предчистовой отделкой резко увеличилась с 9% до 23% от общего числа помещений. По этому показателю они почти сравнялись с долей новостроек с полной отделкой
Поскольку опция предчистовой отделки стала очень востребованной в премиальном сегменте, некоторые крупные игроки разработали единый стандарт отделочных решений для своих проектов. К примеру, компания MR Group привлекла для создание планировок в своих комплексах архитектурное бюро Олега Клодта, а для премиальных комплексов Symphony 34, Hide, Mod внедрила стандарты отделки MR Base (white box), а также стандарт MR Ready (полная отделка).
По мере развития кризиса опция предчистовой отделки будет становиться все более популярной в высокобюджетных сегментах рынка новостроек, отмечают в «Метриум». С одной стороны, он позволяет владельцам дорогого жилья реализовать собственный дизайн-проект, а с другой – минимизировать собственные вложения или быстрее перепродать квартиру в случае необходимости. Доля квартир с готовыми решениями также вырастет на волне прагматизма клиентов, а предложение помещений без отделки снизится, но полностью не исчезнет.
С 2018 году значительно изменилось предложение премиальных квартир и апартаментов по числу комнат в них. Прослеживается тенденция к тому, что помещений среднего размера (двух- и трехкомнатных) становится больше, а самых тесных и самых просторных – меньше.
Так, в 2018 году на долю студий приходилось 4% предложения, а в 2021 году – 3%. Доля однокомнатных квартир за этот же период снизилась с 33% до 29%. Похожая тенденция наблюдалась и на рынке больших квартир и апартаментов с четырьмя и более комнатами. Их доля за 4 года сократилась с 17% до 14%.
Одновременно увеличилось представительство двухкомнатных и трехкомнатных помещений в новостройках премиум-класса. Так, доля «двушек» возросла за четыре года с 27% до 34%, а доля «трёшек» – с 19% до 20%.
Примечательно, что в элитном сегменте была несколько другая тенденция. Здесь доля студий почти не изменилась, доля однокомнатных квартир выросла с 13% до 17%, а двухкомнатных – с 29% до 34%. Это произошло очевидно за счет трехкомнатных квартир, которых стало меньше – 34% в 2018 году против 22% сейчас. Зато увеличилось число многокомнатных квартир с 21% до 24%.
«Структура предложения по типу квартир в условиях текущего кризиса также будет меняться, – считает Анна Раджабова. – В премиум-классе может вырасти доля однокомнатных квартир и двухкомнатных квартир, тогда как число трех-, четырехкомнатных квартир и более может сократиться. В элитном сегменте с высокой долей вероятности структура предложения сохранится».
Стоимость квартир и апартаментов в премиальных и элитных новостройках Москвы заметно возросла. В то же время динамика цены сильно зависела от габаритов помещения.
Так, в премиальных новостройках заметнее всего выросли в цене студии. Их средняя стоимость увеличилась за 4 года на 95% и достигла 21,7 млн рублей. За ними следуют однокомнатные квартиры и апартаменты, которые подорожали на 67% до 32 млн рублей. По 44% в цене прибавили двух- и трехкомнатные помещения, а их цена достигла соответственно 45 млн и 75 млн рублей. Квартиры и апартаменты с четырьмя и более комнатами подорожали на 50% до 162 млн рублей.
Иначе менялись цены в элитном сегменте, где заметнее всего подорожали помещения с четырьмя и более комнатами – на 80% до 504 млн рублей. Далее следуют однокомнатные квартиры и апартаменты, которые выросли в цене на 72% до 48 млн рублей. По 69% прибавили в цене двух и трехкомнатные, а их стоимость достигла в среднем 147 млн и 219 млн рублей.
«Высшие ценовые сегменты столичного рынка новостроек существенно изменились, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Отчасти в них наблюдались антикризисные процессы, скажем, увеличение доли компактных квартир в элитных новостройках и расширение географии строительства за пределы ЦАО. С другой стороны, мы видели и позитивные тенденции, скажем, расширение предложения квартир с предчистовой отделкой. В целом надо признать, что элитные и премиальные рынки жилья – самые стабильные с точки зрения спроса, предложения и качества продукта на московском рынке. Поэтому этот сегмент точно переживет текущие проблемы в экономике и политике, хотя застройщикам придется побороться за покупателей, которые будут вкладываться в российскую недвижимость. Мы можем увидеть новые качественные характеристики дорогих жилых комплексов, скажем, экологические или энергоэффективные стандарты, которые будут призваны привлечь покупателей на этот рынок».
23 марта 2022 г.
