Сделки на рынке складской недвижимости Московского региона снизились

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2019 года на рынке складской недвижимости Московского региона и выяснили, что объем сделок в прошлом году составил около 1,56 млн кв. м, что на 13,2% ниже рекордного показателя 2018 года (1,9 млн кв. м). При этом, больше всего сделок пришлось на южное направление – 42% или 655 тыс. кв. м, а самый активный спрос зафиксирован в сегменте розничной торговли – 26% от общего объема сделок.

В 2019 году основной объем сделок пришелся на южное направление Московского региона – около 42% или порядка 655 тыс. кв. м. Около 15% сделок заключено с объектами на севере (229 тыс. кв. м), еще 10% – на юго-востоке. На остальных направлениях объем сделок не превысил 10%.

Распределение сделок по аренде/покупке по направлению

             Источник: Knight Frank Research, 2020

По итогам 2019 года наибольший объем сделок был заключен по аренде – 83%, из которых 75% составила спекулятивная аренда в готовых зданиях, и 8% – сделки по аренде по схеме built-to-suit. Только 17% от общего объема сделок пришлось на сделки по продаже, из которых 12% – продажа готовых объектов и 5% – продажа по схеме built-to-suit.

В период 2017-2019 гг. произошел рост доли сделок по спекулятивной аренде в общем объеме. С 2017 года доля сделок аренды в готовых зданиях увеличилась на 8 п. п., что связано в основном с количеством сделок на вторичном рынке, который является востребованным среди арендаторов на фоне невысоких объемов нового строительства. При этом, несмотря на то, что доля сделок, осуществленных по схеме built-to-suit, снизилась в 2019 году на 5 п. п. в годовой динамике, ожидается, что на фоне низкой вакантности на рынке Московского региона, а также с повышением средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды, к концу 2020 года данный показатель будет выше.  

Динамика распределения сделок по типу в Московском регионе

Источник: Knight Frank Research, 2020

Наибольшую долю спроса на складскую недвижимость в Московском регионе по итогу 2019 года занял сегмент розничной торговли – 26% от общего объема. Крупнейшими сделками в данном сегменте стали: подписание договора на аренду по схеме built-to-suit компанией «ВкусВилл» в «PNK парк Вешки» – 108 тыс. кв. м и аренда компанией «Спортмастер» в индустриальном парке «Холмогоры» – 35 тыс. кв. м.

На втором месте – производственные компании, объем сделок которых составил 25%. Самой крупной сделкой в данном сегменте стала покупка компанией «Мистраль» объекта в «PNK парк Коледино» – 53,5 тыс. кв. м.

Транспортные и логистические компании заняли 24% от общего объема сделок в Московском регионе. Здесь стоит отметить подписание договора на покупку 50 тыс. кв. м. в складском комплексе «Внуково 2» компанией «Почта России».

Несмотря на то, что с 2018 года на 5 п. п. снизилась доля сделок из сектора e-commerce в общем объеме, говорить о том, что онлайн-торговля перестала быть одним из драйверов роста рынка складской недвижимости нельзя. Растет доля смежных сегментов. Например, в общем объеме сделок доля логистических и транспортных компаний выросла на 9 п. п. по сравнению с 2018 годом. Классические ритейлеры продолжают занимать лидирующие позиции в общем объеме сделок, но за счет развития омниканальности часть складских площадей данных компаний используются для их онлайн-сектора.

Примеры крупнейших сделок, заключенных в Московском регионе в 2019 года

Источник: Knight Frank Research, 2020

Константин Фомиченко, директор департамента складской и индустриальной недвижимости: «Согласно нашим прогнозам, объем сделок по итогам 2020 года сохранится на уровне прошлого года и может составить около 1,3-1,5 млн кв. м. В структуре спроса изменений не предвидится, а самыми активными участниками рынка по-прежнему останутся розничный сегмент, производственные, транспортные и логистические компании».