В Москве за 1 млн долларов доступно 35 кв. м элитного жилья – в 2 раза меньше, чем год назад

Эксперты Knight Frank Russia составили рейтинг районов Москвы согласно «индексу миллиона», отслеживающему количество квадратных метров элитного жилья на первичном рынке, которое можно приобрести за условный миллион долларов в определенной локации столицы. По итогам первого полугодия 2022 года за эту сумму[1] в Москве доступно только 35 кв. м, тогда как год назад этот показатель составлял 71 кв. м (-51%). Основной причиной двукратного сокращения показателя послужила существенная динамика цен и укрепление позиций национальной валюты – разница в курсе составила более 20 рублей.

Общий показатель «индекса миллиона» в столице по итогам первого полугодия 2022 года составил 35 кв. м, сократившись вдвое за год со значения 71 кв. м. В отдельно взятых районах цены сильно отличаются, а, следовательно, различается количество метров, которое возможно приобрести за условный миллион долларов. Тем не менее, в годовой динамике показатель сократился во всех кластерах Москвы.

При этом по сравнению с прошлыми периодами лидеры рейтинга изменились – прежде всего, из-за значительного укрепления рубля. Долгое время на первичном рынке локация Остоженки-Пречистенки бессменно занимала второе место по цене, уступая лишь Патриаршим прудам. Предложение района представлено преимущественно в долларовом выражении, поэтому за второй квартал средневзвешенная цена сократилась почти на треть – до значения 1 885 тыс. рублей за 1 кв. м, что сместило Остоженку на пятое место. За $1 млн в кластере можно приобрести 27 кв. м – за год показатель снизился на 21%, что стало минимальным изменением среди всех районов столицы. При этом лидер рейтинга остается неизменным: в районе Патриаршие пруды по-прежнему доступно наименьшее количество квадратных метров за условный миллион долларов – 16 кв. м (-42% за год).

Максимальное изменение показателя было зафиксировано в районах Якиманка (-67% за год) и Чистые пруды (-61%), которые вместе с Патриаршими прудами теперь формируют топ-3 рейтинга. Сегодня за условный миллион долларов на Якиманке доступно только 22 кв. м против 66 кв. м в прошлом году за счет существенной динамики цены до значения 2 353 тыс. руб./кв. м (+114% за год). Основная причина связана с выходом большого объема нового предложения высокой ценовой категории: комплексов Armani/Casa Moscow Residences и «Лаврушинский».

Средняя цена предложения на Чистых прудах показала прирост в размере 81% за год – на конец июня стоимость квадратного метра здесь составляла 2 082 тыс. рублей, а за $1 млн возможно было приобрести 25 кв. м. Основной прирост показателя пришелся на первые месяцы 2022 года, когда был объявлен старт продаж проекта «Чистые Пруды». Сейчас здесь реализуются две новостройки, при этом ранее предложение было представлено в единственном комплексе – Доме «Абрикосов», который определял ценовую ситуацию в кластере.

Стоит отметить расширение географии рынка: в списке премиальных локаций появился район Филевский парк за счет выхода на рынок комплекса AHEAD. Сейчас это наиболее низкобюджетный район среди представленных, где за условный миллион долларов доступно 87 кв. м. Среди уже традиционных локаций элитного сегмента больше всего квадратных метров можно приобрести в Дорогомилово (58 кв. м), где средневзвешенная цена предложения показала за год незначительную отрицательную динамику в размере 4%. На это повлиял старт продаж нового масштабного проекта «River Park Towers Кутузовский» по доступным ценам.

В тройку самых доступных локаций вошел Пресненский район, где за $1 млн возможно приобрести 47 кв. м против 95 кв. м годом ранее. Положительная динамика цен фиксировалась во всех реализуемых новостройках локации и по итогам июня 2022 г. средневзвешенная цена предложения здесь составила 1 099 тыс. рублей за 1 кв. м (+44% за год). Среди новых проектов Пресненского района старт продаж был объявлен в комплексе ONEST. Также за рассматриваемый период был реализован оставшийся объем предложения в проектах «Дом на Тишинке» и «Сады Пекина».

Андрей Соловьев, региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Russia, говорит: «Значительное укрепление позиций рубля в совокупности с ростом цен на первичном рынке элитной жилой недвижимости отразилось на сокращении доступных квадратных метров за условный миллион долларов во всех районах Москвы. Несмотря на корректировку средневзвешенной цены предложения во втором квартале 2022 года до значения 1459 тыс. рублей за 1 кв. м (-9% за три месяца), в годовой динамике прирост показателя оказался существенным (+44% за год). Сейчас мы не видим предпосылок к снижению цен из-за высокой себестоимости строительства и сохраняющегося недостатка предложения. Недвижимость по-прежнему остается одним из основных направлений для инвестирования, особенно это касается элитного сегмента, который является «тихой гаванью» и в меньшей степени зависит от кризисов и потрясений».

Индекс миллиона долларов, второй квартал 2022 года