Арендное элитное жилье в Москве дешевеет как в рублях, так и в долларах – по оценкам аналитиков компании Blackwood с начала года запрашиваемая плата по новым договорам в среднем по столице снизилась более, чем на 10%. Это хорошие новости для потенциальных арендаторов, отмечают эксперты, но в тоже время, напоминают, что сравнительно низкие цены на интересные лоты стимулируют спрос: решения о съеме принимаются прямо во время просмотров, а значит, выжидать и раздумывать времени нет, арендатор должен быть готов быстро подписать договор, только в этом случае он получит выгодное предложение по хорошей цене.
Два основных тренда – снижение стоимости аренды и одновременное сокращение предложения идут рука об руку с начала текущего года на рынке аренды элитной недвижимости Москвы. По данным аналитиков Blackwood, только за первые три месяца 2018 запрашиваемая средняя арендная плата со стороны собственников снизилась на 10,5 % до 362,3 тыс. рублей в месяц. «Если сравнивать этот показатель с аналогичными данными прошлого года, то падение составило 13,6%, отчетливо видно, что основная доля падения пришлась именно на начало 2018 года, – отмечает Иван Бородин, директор департамента аренды городской недвижимости компании Blackwood, – Вероятно, мы будем наблюдать развитие этой тенденции в долгосрочной аренде ближайшие 2-3 месяца – делать же прогнозы в более отдаленных горизонтах пока сложно».
В долларовом эквиваленте средний уровень аренды элитного жилья составил на апрель 2018 года порядка $6 тыс. в месяц, снизившись на 9% по отношению к IV кварталу и на 13% по отношению к I кварталу 2017 года соответственно. Эксперты отмечают и тенденцию к снижению числа сделок в валюте, что очевидно вызвано общим экономическим фоном. По отношению к концу 2017 года такие сделки упали на 14,9%, и даже при сохранении расчетов в долларах, стороны формируют внутренний фиксированный курс.
По словам Ивана Бородина, параллельно снижается и объем предложения на рынке элитной недвижимости Москвы. Этот тренд отмечается уже несколько месяцев и выглядит достаточно прочным – так по итогам первого квартала число выставленных на рынок квартир сократилось на 26,4% по сравнению с четвертым кварталом 2017 года и составило 201 лот. По мнению экспертов, это связано с тем, что большая доля квартир сдана на короткий срок или готовятся к короткой срочной аренде. Колебания курса заставляют собственников отказываться от долгосрочных договоров.
Спрос и портрет арендатора
Отмечают аналитики и небольшие колебания спроса. С начала года диапазон средней цены сделки снизился со 100-300 до 100-250 тыс. рублей в месяц. Средний бюджет сделок в компании Blackwood по сравнению с четвертым кварталом 2017 года снизился на 8,5% и составил 157,3 тыс. рублей за месяц. Увеличилась доля квартир с арендной ставкой в размере 300-500 тыс. рублей в месяц на 1,8 п.п. по сравнению с IV кварталом 2017 (до 24,5%). Умеренный рост ставок зафиксирован на лоты с бюджетом до 200 тыс. руб. в месяц – 4,1 п.п., при текущем уровне 24,1% от общего объема предложения. На лоты площадью свыше 500 тыс. рублей в месяц приходится порядка 19,8% всего предложения.
Несмотря на колебания цены, структура предложения по площадям и комнатности остается пока неизменной, основная часть – больше 30% рынка приходится на трехкомнатные квартиры, на второй позиции – четырехкомнатные.
Эксперты отмечают постепенное снижение доли иностранных граждан в общем числе арендаторов элитной недвижимости в Москве на протяжении последних пяти лет. С этим отчасти связано и сокращение числа договоров в валюте, о котором говорилось выше. Главной категорией арендаторов становятся топ-менеджеры и высококвалифицированные специалисты российских компаний. Такие позиции в основном занимают люди, уже имеющие семьи, чем и обусловлена необходимость в квартирах с несколькими комнатами.
Wish list районов
С начала года в лидеры спроса вышел Тверской район Москвы, на него приходится более 36% спроса, в отличие от конца прошлого года, когда наибольшей популярностью пользовались более зеленые и традиционно воспринимаемые как семейный район, Хамовники. Одной из причин роста популярности Тверского района может быть более низкий уровень цен на аренду. Самая высокая планка по средней стоимости договоров аренды по итогам I квартала была отмечена в районе Якиманка – 463,4 тыс. рублей в месяц. На второй позиции расположились Хамовники – 459,7 тыс. рублей в месяц. Самым бюджетным был Мещанский район – 190 тыс. рублей в месяц.
Перспективы
По оценкам аналитиков Blackwood, в ближайшие месяцы спрос не покажет заметных изменений с точки зрения географии, и будет формироваться в Тверском районе, Арбате, Хамовниках и мини локациях таких как, например, Патриаршие пруды. Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, считает, что основная часть предложения элитных квартир в аренду традиционно будет расположена в Центральном административном округе Москвы, внутри которого по объему выставленных на рынок лотов будут лидировать все те же Тверской район, Арбат и Хамовники. Что касается ценовой ситуации в сегменте аренды элитной жилой недвижимости, то она будет напрямую зависеть от внешнеполитических отношений и общей ситуации в экономике России.
10 мая 2018 г.
