За год средняя цена «квадрата» в столичных новостройках бизнес-класса выросла на 24,4%

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги 2020 года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. К концу прошлого года на первичном рынке новостроек в столице было представлено в продаже 92 проекта бизнес-класса совокупно на 9 700 квартир (общая площадь 723 тыс. кв. м). Высокий спрос привел к вымыванию ликвидных лотов. По данным экспертов, объем предложения первичного рынка новостроек бизнес-класса сократился на 31,4%. Введенных в эксплуатацию комплексов при этом оказалось всего 11 против 17 в 2019 году. 

Новые проекты 2020 года на рынке новостроек бизнес-класса

Источник: «Метриум»

*бронирование

Средняя стоимость 1 кв. м недвижимости за год выросла на 24,4%, до 300 690 рублей (+9% за квартал). Главная причина роста цен в этом сегменте заключается в высоком платежеспособном спросе и сокращении предложения.

Динамика средней цены на рынке новостроек бизнес-класса, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

Средневзвешенные цены выросли во всех округах. Максимальное увеличение за 12 месяцев произошло в ЮАО (+36% до 338 тыс. руб./кв.м), ВАО (+29,4% до 272 тыс. руб./кв.м) и ЗАО (27,6% до 325 тыс. руб./кв.м), минимальное – в ЦАО (8,2% до 295 тыс. руб./кв.м). В остальных округах положительная корректировка находится в пределах от 11,9% до 25,4%.

Средняя цена на рынке новостроек бизнес-класса в разрезе округов, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

По итогам 2020 года средний бюджет покупки квартир бизнес-класса составил 22,4 млн рублей, увеличившись на 23,4% за год. Положительная динамика отмечается по всем типологиям:

• студии – 10,4 млн рублей (+5,1% за квартал; +22,2% за год);
• однокомнатные –14,6 млн рублей (+8,9% за квартал; +31,1% за год);
• двухкомнатные – 20,6 млн рублей (+8,7% за квартал; +23% за год);
• трехкомнатные – 28,3 млн рублей (+8% за квартал; +22,7% за год);
• многокомнатные – 41,1 млн рублей (+8,1% за квартал; +21,5% за год);

Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии

Источник: «Метриум»

Основные тенденции 2020 года

Беспрецедентно высокий спрос на квартиры бизнес-класса

В старых границах Москвы количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в 2020 году в сегменте квартир бизнес-класса составило 21 тыс. единиц[2] (+33,2% относительно показателя 2019 года). Стоит отметить, что темп роста спроса в данном сегменте почти в 2 раза выше среднерыночного – по итогам 2020 года количество сделок на первичном рынке квартир всех классов выросло «всего» на 18%. Более того, за весь 2020 год в новостройках бизнес-класса было реализовано 1,29 млн кв. м недвижимости, в то время как в 2019 году было продано 0,975 млн кв. м.

Источник денежных средств

«По данным на декабрь чистый отток средств россиян за январь-октябрь 2020 года с рублевых и валютных банковских счетов и депозитов составил порядка 1,5 трлн руб.[3], – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Эксперты дали прогноз, согласно которому итоговое значение оттока может составить порядка 1,7-1,8 трлн руб. Основная причина массового вывода средств из банков заключается в низких ставках по вкладам и новом налоге на депозиты. Налог на доход со вкладов более 1 млн рублей вступает в силу с 2021 года, но был анонсирован еще в марте 2020 г. Наряду с низкой доходностью рублевых депозитов и снижением стоимости рубля относительно мировых валют, этот фактор побудил население искать новые способы сбережения и инвестирования средств. Таким образом, рынок недвижимости получил дополнительный приток платежеспособных клиентов, которые, по-видимому, предпочли вложить свои средства в покупку квартир бизнес-класса.

Ипотека внесла свой вклад в увеличение числа сделок, однако причина не в программе государственного субсидирования ставки (размер кредита по госпрограмме ограничен 12 млн руб. в Москве, при этом средний бюджет предложения на конец 2020 года превысил 22 млн рублей), а в низкой ключевой ставке ЦБ РФ в 4,25%, благодаря которой снизились ставки по всем кредитным продуктам. По данным ДОМ.РФ[4], в октябре 2020 года средняя ипотечная ставка по выданным кредитам на жилье (новостройки и вторичный рынок) опустилась до 7,3% (-2,6 п.п. относительно января 2020 года). В 2020 году доля ипотеки при покупке квартир в новостройках бизнес-класса составила 55%, а в 2019 году – 45%».

Сокращение предложения

Высокий спрос на фоне снижения девелоперской активности повлек за собой сокращение предложения на 31,4% (декабрь 2020 к декабрю 2019) до пятилетнего минимума. За прошедший год застройщики вывели на рынок всего 11 проектов, когда в 2019 году их было 17, а в 2018 – 21. В связи с принятыми ограничительными мерами в первой половине года застройщикам приходилось переносить старты своих проектов на неопределенный срок. Выход 5 из 11 проектов состоялся только в 4 квартале 2020 года, а некоторые вовсе сдвинулись на 2021 год. Однако перспектива выхода новых проектов и очередных корпусов в уже реализуемых комплексах позволяет ожидать восстановления объема предложения на рынке в следующем году.

Прогноз на 2020 год

«Дальнейший вектор развития рынка недвижимости будет связан в первую очередь с восстановлением национальной экономики и ростом реальных располагаемых денежных доходов населения, – резюмирует Мария Литинецкая. – В первом полугодии мы ожидаем продолжение тенденции роста цен. Несмотря на то, что из-за повышенного спроса цены на рынке побили исторические максимумы, потенциал для роста все еще остается. Основными ограничителями являются сокращение доходов населения, а также риск повышения ключевой ставки ЦБ в первой половине 2021 года до 4,6-4,7% из-за ускорения темпов роста инфляции».